上海2013年9月23日電 /美通社/ -- 商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)的“黃金比例”正在被打破。今年底將開(kāi)業(yè)的上海浦東曹路寶龍城市廣場(chǎng)內(nèi)餐飲業(yè)比例將占半壁江山，配套占30%，服裝業(yè)則優(yōu)選國(guó)內(nèi)時(shí)尚服飾品牌，并縮減至20%。
那么，究竟是哪些原因促使現(xiàn)在的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合發(fā)生了改變呢？
曹路寶龍：招商率突破90%
上海浦東曹路寶龍城市廣場(chǎng)，地處浦東金橋區(qū)曹路板塊。這里交通便捷，可以快速達(dá)陸家嘴金融區(qū)、浦東機(jī)場(chǎng)以及上海迪斯尼樂(lè)園，周邊有杉達(dá)大學(xué)、第二工業(yè)大學(xué)、上海金融專科學(xué)校等高校云集。而當(dāng)年，項(xiàng)目所在地方圓十公里范圍內(nèi)卻沒(méi)有一家整合全面業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目。
作為中國(guó)領(lǐng)先的城市綜合體運(yùn)營(yíng)商，寶龍地產(chǎn)(HK.1238)獨(dú)具慧眼選中此地，并對(duì)此項(xiàng)目的發(fā)展前景信心十足。
這份自信源于對(duì)項(xiàng)目所在地的綜合科學(xué)評(píng)判：依托浦東“十二五規(guī)劃”，曹路將發(fā)展為以居住、科教、現(xiàn)代服務(wù)為主的文化型新城鎮(zhèn)。隨著曹路的發(fā)展，未來(lái)將有50萬(wàn)人口導(dǎo)入，而集餐飲、娛樂(lè)、休閑一站式消費(fèi)及體驗(yàn)于一體的曹路寶龍城市廣場(chǎng)，必將能成為區(qū)域標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目。
事實(shí)的確如此，2012年12月，上海曹路寶龍城市廣場(chǎng)首度開(kāi)盤銷售，開(kāi)盤當(dāng)天在2個(gè)小時(shí)內(nèi)即去化九成，銷售金額達(dá)2億元，并躋身當(dāng)月上海商業(yè)項(xiàng)目成交金額排行榜前十，足見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目的信心。
按照寶龍一貫的經(jīng)營(yíng)模式，將自持的部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)。2013年上半年招商啟動(dòng)，從二季度開(kāi)始，按照社區(qū)生活型購(gòu)物中心的定位，招商成果勢(shì)如破竹，目前招商率已突破90%。不僅吸引了家樂(lè)福、保利影院、寶樂(lè)迪KTV、星藝電動(dòng)漫城等主力店品牌，還包括肯德基、必勝客、康師傅牛肉面、85度C、豐收日、厚味香辣館、德莊火鍋等幾十家餐飲美食品牌，真正實(shí)現(xiàn)了吃喝玩樂(lè)購(gòu)一條龍服務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士表示，曹路寶龍城市廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)招商率迅速突破的重要原因之一，就是采用了更為合理的業(yè)態(tài)組合。
打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)“黃金比例”
對(duì)于商業(yè)廣場(chǎng)的招商，業(yè)內(nèi)對(duì)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)三者業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)有一個(gè)傳統(tǒng)的“黃金比例”，即52:18:30。而曹路寶龍城市廣場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)的服裝、餐飲、配套比例為20:50:30。
不難看出，餐飲比例已大大提升。對(duì)此，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)顧問(wèn)部主管甄仕奇認(rèn)為，餐飲類業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，地位越來(lái)越重要。前幾年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中，餐飲比例達(dá)到30%～35%還被稱為特色，但如今的市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)業(yè)期餐飲贏商網(wǎng)業(yè)態(tài)比例達(dá)到35%已成為常態(tài)，尤其是地處城市新興區(qū)域的購(gòu)物中心項(xiàng)目。
這種業(yè)態(tài)組合的變化，一方面是適應(yīng)商業(yè)廣場(chǎng)招商趨勢(shì)變化。過(guò)去，服裝業(yè)由于門店大、租金高，頗受購(gòu)物中心喜愛(ài)。如今，服裝及零售行業(yè)受電商沖擊巨大，整體市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，考慮到項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)及可持續(xù)發(fā)展，曹龍寶龍城市廣場(chǎng)將服裝業(yè)態(tài)壓縮，只選擇適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的服裝品牌入駐，以滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求。
另一方面，曹路寶龍城市廣場(chǎng)所處的浦東曹路區(qū)，主力消費(fèi)群體為曹路當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厡W(xué)生，當(dāng)?shù)卦惋嫎I(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)松散，無(wú)成熟優(yōu)良的商業(yè)氛圍。曹路寶龍城市廣場(chǎng)依靠商業(yè)街的餐飲特色，聚攏人氣，這也是電商無(wú)法取代的。
為了充分利用餐飲業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心會(huì)將餐飲業(yè)態(tài)與電影院、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)配合放置，因此，曹路寶龍城市廣場(chǎng)積極引入保利影院、寶樂(lè)迪KTV、星藝電動(dòng)漫城，實(shí)現(xiàn)了復(fù)合業(yè)態(tài)的聯(lián)動(dòng)式發(fā)展。
“良好的開(kāi)頭是成功的一半。”目前，曹路寶龍城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段，相信更加符合行業(yè)發(fā)展和人民生活需求的業(yè)態(tài)組合形式，必將吸引周邊眾多目的性消費(fèi)群體，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)，為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)城市化進(jìn)程做出了突出貢獻(xiàn)。
