北京2011年7月13日電 /美通社亞洲/ -- 2011年，政府明確提出“抑制房價過快上漲”的目標?！皣藯l”重磅出臺，各地“限購令”緊隨其后，“存款準備金率”步步上調以及年內三次加息……在這一系列的調控高壓之下，二手房市場漸入“冰河時代”。1月26日重磅出擊的“國八條”瞬間卷走了二手房需求市場的投資客，樓市邁入了“純剛需”階段。之后，日趨緊縮的貨幣政策，擠壓著部分資金不足的剛性需求者，二手房市場成交量持續(xù)低迷，部分城市2011年上半年二手房累積成交量相比去年同期下降二至三成。面對日益受限的市場需求，多數業(yè)主在觀望等待的同時，暫時將手中房源“轉售為租”，目前二手房供給市場主要來自少數資金短缺的投資客和改善型需求者。樓市調控高壓持續(xù)升溫，二手房市場買賣雙方僵持不下，時值年中，與2011年1月的掛牌價格相比，13重點城市中的7城市已出現不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價格仍有小幅上升，但上升趨勢正在逐步放緩。
全國二手房市場成交量持續(xù)低迷
2011年上半年樓市始終處于調控高壓之下，二手房市場僵持情況日益嚴重，成交量持續(xù)低迷。受1月26日國八條政策的影響，2月二手房成交量遭遇腰斬，跌入上半年的谷底。嚴厲的限購政策，使得二手房市場邁入了純剛需時代，同時二手房成交量也正式進入低迷期。在2011年的年初短短兩個月的時間里，樓市便呈現了“冰火兩重天”的情景。之后，受市場剛需的支撐，成交量小幅回升，但依然維持低位運行，整體走勢愈加平穩(wěn)。
2011年初的國八條相比去年的“國四條”、“國十條”要猛烈許多。2011年的“三月小陽春”和“紅五月”均未如期而至，二手房市場的寒意揮之不去?！跋拶徚睢彼查g剝奪了投資客的入場券，隨著存款準備金率的步步上調，部分剛需者也被拒之門外，二手房市場的成交量可謂一路走軟。據搜房網二手房數據監(jiān)控中心數據顯示，7城市2011年上半年累計成交量與去年同期相比，均呈下降趨勢，多數城市降幅達到二至三成。在監(jiān)測的7城市中，杭州成交量同比降幅較大，為42.3%，成為“限購令”實施之后的重災區(qū)；而深圳受“7.11按評估價征稅”的影響，市場需求提前集中入市成交，整個六月成交量節(jié)節(jié)攀升，重回萬套之上，與去年同期相比，下降幅度較小，為11.0%。
觀望氣氛導致二手房掛牌量下滑
2011年年初，受中國傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)和1月底頒布的“國八條”的雙重影響，多數售房者鳴金收兵，一方面提早準備過年；另一方面，面對尚不明朗的市場情況，多數人選擇了觀望等待，二手房市場的觀望氛圍空前濃厚，供給量也于2月出現大幅下滑。伴隨著天氣的轉暖，樓市的調控高壓也持續(xù)升溫，市場需求受到極大的壓制，日益趨緊的貨幣政策也逐步擠壓著僅存的剛需者，面對諸多不利，多數業(yè)主采取了轉售為租的措施。市場的供給主要來自資金緊缺、急于套現的少數投資客和部分改善性需求者。
2011上半年，樓市調控政策頻出，可謂雷電交加?！跋拶徚睢边@場突如其來的暴風雨瞬間卷走了需求市場的投資客，而二手房市場的供給則主要來自少數資金緊缺的投資客和部分改善性需求者手里。與2011年初相比，目前二手房市場的供給情況大體為，一線大中城市的供給相對旺盛，相比年初的大幅滑落，市場回升力度較大，這主要受益于改善型需求者的市場供給；此外，一線城市房價相對較高，且本次調控程度較為嚴厲，不排除部分投資客產生恐慌心理而出售手中房源的現象。其次，中小城市的房價相對偏低，置業(yè)者大多一步到位，市場的改善型需求相比一線城市要弱很多，因此，供給市場的回升力度普遍較弱。
二手房掛牌價格漲勢明顯放緩
2011年，政府明確提出“抑制房價過快上漲”的目標?！皣藯l”重磅出臺，各地“限購令”緊隨其后，“存款準備金率”步步上調以及年內兩次加息……面對這一系列的調控措施，二手房市場步入“冰河時代”，市場的觀望氣氛與日俱增，買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)愈演愈烈。隨著新房和二手房成交量“全軍覆沒”以及新房“折扣戰(zhàn)”即將大規(guī)模開演的消息傳來，二手房市場逐步偏向買方。
時值年中，與2011年1月的掛牌價格相比，13重點城市中的7城市已出現不同程度的下降，部分剛需旺盛的城市，掛牌價格仍有小幅上升，但上升趨勢正在逐步放緩。北京、深圳、成都、南京、杭州、濟南和天津等地的掛牌價格，與新政實施前相比基本持平，政府抑制房價過快上漲的目標基本實現。此外，廣州、重慶和武漢受調控政策以及市場剛需等多方面影響，房價仍保持上漲趨勢，但是，細觀近幾個月的具體情況，掛牌價格月上漲勢頭明顯減弱。
下半年供求關系有望緩解 二手房成交量仍將維持低迷
2011年樓市調控政策空前嚴厲，“國八條”使得二手房市場的成交量瞬間冷卻，嚴厲的“限購令”將樓市的眾多投資客拒之門外，二手房市場回歸剛需時代。在這場已長達5個月之久的拉鋸戰(zhàn)中，消費者的購房決策更為慎重，成交難度不斷加大。今年1000萬套障性安居工程的建設，加劇了二手房市場的觀望氛圍，消費者對房價下行的預期漸漸增強。此外，下半年受新房供應量的穩(wěn)步提升以及交易過程中的諸多有利條件的影響，二手房市場的需求量將無可避免地被新房市場分流。預計，今年下半年在樓市“限購令”持續(xù)的大背景下，二手房市場的供需關系將得到進一步的緩解，成交量仍將維持此前的低迷狀態(tài)。
下半年二手房掛牌價格下行壓力逐步增加
二手房市場的成交量在2月遭遇腰斬之后，始終處于低位徘徊中，這種僵持不下的狀況使得部分二手房業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了變化，房屋的議價空間有所加大。與二手房市場緊密相連的新房市場，受日益緊縮的貨幣政策影響，開發(fā)商面臨巨大的資金回籠壓力，同時迫于下半年新房供應量的穩(wěn)步提升，新房的折扣戰(zhàn)終于打響，這無疑對二手房市場造成分流，而在現有剛需占據市場主導額大背景下，二手房價也難逃此劫。預計，地處偏遠、交通便利度相對較差的二手房房價將率先卷入此次降價風波中，降價幅度也將隨著降價范圍的不斷擴大而增加；而位于市取、周圍設施完善度較高的二手房受此次風波的影響相對較小。
限購令“火”了租賃市場 租金價格穩(wěn)步上揚
買賣雙方的僵持在抑制二手房成交量的同時，卻“火”了租房市場。一方面，嚴厲的樓市宏觀調控，使得部分暫時不具備資格的購房者轉向租賃市場尋求過度；另一方面，受調控政策影響，部分二手房業(yè)主選擇暫時的轉售為租，這在很大程度上增加了租賃市場的供應量，同時也推動了租賃市場成交量的上漲。目前，正處于高校畢業(yè)季，大量的學生涌入租賃市場，這在促使租賃成交量上漲的同時，也帶動了租金價格的上揚。此外，隨著城市交通設施的完善，一些交通便利、配套設施相對完善的外圍房源也成為租房者的新熱點。預計，下半年租賃市場的成交量較去年同期會增加，城市外圍房租的價格也將隨著本次畢業(yè)季的到來上漲。
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