“三升兩降”優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 透視華僑城A穩(wěn)健底色

深圳2023年9月22日 /美通社/ -- 時(shí)近秋分，三季度即將收官，樓市關(guān)注度不減。在政策面，7月以來"暖風(fēng)"頻吹：中央政治局會(huì)議首次提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門明確"認(rèn)房不認(rèn)貸"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，央行、金融監(jiān)管總局宣布降低購房首付利率……在市場面，信心雖有所恢復(fù)，但從各房企半年報(bào)"交卷"結(jié)果看，整體依舊承壓、喜憂參半。

在一眾房企中，華僑城A（SZ.000069，以下簡稱"華僑城"）算不上"巨頭"，但也并非"小個(gè)子"。近年來，面對泥沙俱下的房地產(chǎn)市場，向來低調(diào)的華僑城也無法"免俗"，其毛利率、凈利潤等指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的下探。作為以房地產(chǎn)、文旅為主營業(yè)務(wù)的老牌房企，華僑城從創(chuàng)企至今經(jīng)歷過多個(gè)行業(yè)"至暗"時(shí)刻，但每次都在急湍中站穩(wěn)了腳跟。"穩(wěn)"，是市場對華僑城的普遍印象，其背后疊加著多重標(biāo)簽：央企控股背景、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、規(guī)模中游靠前……這些標(biāo)簽之外，市場更看重的是——華僑城的識(shí)變應(yīng)變能力。

市場評價(jià)其來有自。營收增長近兩成，貨幣資金、現(xiàn)金短債比雙升……時(shí)值中國改革開放45周年，誕生于深圳特區(qū)的華僑城正積極求變，以更靈活、更穩(wěn)健、更專業(yè)的身姿，探路可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

更輕、更穩(wěn)：資本結(jié)構(gòu)"三升兩降"

"現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，還是現(xiàn)金流。"

行業(yè)承壓之下，現(xiàn)金流既是市場普遍關(guān)切，也是房企當(dāng)務(wù)之急，已成為懸在各家房企之上的達(dá)摩克利斯之劍。當(dāng)然，觀察房企穩(wěn)健與否，現(xiàn)金流只是其中一塊切片。市場考量的，其實(shí)是包含現(xiàn)金流在內(nèi)的整體資本結(jié)構(gòu)。

從整體觀察華僑城A半年報(bào)，2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入194.4億元，同比上升19%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米。根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，華僑城全口徑銷售額在各房企中排名第37位，較2022年同期躍升15個(gè)位次，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。往細(xì)處分析其現(xiàn)金流、負(fù)債規(guī)模與結(jié)構(gòu)等維護(hù)，華僑城資本結(jié)構(gòu)正持續(xù)改善，體現(xiàn)在"三升一降"。

具體而言，今年上半年，華僑城經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，且增幅大于100%；貨幣資金較期初增長27億元，較2022年末增加6.4%。這在上市房企普遍縮表的當(dāng)下，顯得尤為可貴。此外，從償債壓力指標(biāo)來看，剔除受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金，華僑城非受限現(xiàn)金短債比為2.05，較2022年末的1.53上升明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，110家A股上市房企中，現(xiàn)金短債比小于1倍的共有45家房企，高于2倍的僅42家。華僑城、萬科、保利發(fā)展等16家房企均處于2倍區(qū)間。

與此同時(shí)，從負(fù)債端看，華僑城負(fù)債結(jié)構(gòu)正持續(xù)優(yōu)化，有息負(fù)債總額1343億元，以中長期負(fù)債為主，其中一年內(nèi)以及一至兩年內(nèi)到期債務(wù)占比分別降至12.1%、20.3%。

現(xiàn)金流充足、負(fù)債結(jié)構(gòu)健康，讓華僑城在行業(yè)整體承壓之下負(fù)擔(dān)"更輕"，走得也"更穩(wěn)"，為其發(fā)展韌性提供了堅(jiān)實(shí)支撐。這也意味著，在優(yōu)質(zhì)資源獲取等方面，華僑城留有充足的空間和彈性。據(jù)觀察，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的謹(jǐn)慎投資后，華僑城今年已開始出現(xiàn)"補(bǔ)貨"需求，公司今年以來在成都、佛山、無錫等核心城市核心地段，獲取了多宗開發(fā)用地。1至8月，華僑城在中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額排行中位列第27位，躋身粵港澳大灣區(qū)TOP10。與此相對，市場機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，有六成百強(qiáng)房企尚未拿地。

更專、更快：專業(yè)化整合煥發(fā)新活力

水泥樁林立、運(yùn)輸車穿梭，人力機(jī)械齊上陣……這是記者在佛山禪城半月島項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場看到的忙碌場景。據(jù)華僑城佛山城市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目拿地不到2個(gè)月，基坑和樁基礎(chǔ)工程相繼取證、破土動(dòng)工。在深圳前海，由華僑城建設(shè)運(yùn)營的歡樂港灣集聚了"超強(qiáng)"人氣，日接待游客最高超過8萬人次。"我們店平時(shí)的人流量大概400人次，日均營業(yè)額3萬元-4萬元。周末以及節(jié)假日，人流量、營業(yè)額都會(huì)大幅度增加。"喜茶（歡樂港灣店）店長吳定海說。

流程更簡、反應(yīng)更快、效率更高、業(yè)務(wù)更專、項(xiàng)目更優(yōu)，這是華僑城這些年通過深化改革帶來的"新氣象"。近年來，華僑城實(shí)施專業(yè)化整合，對各業(yè)務(wù)板塊分類歸集、統(tǒng)一管理，旗下各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項(xiàng)目則分別由旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)等集中管理、一體運(yùn)營。在此基礎(chǔ)上，華僑城各業(yè)務(wù)板塊推進(jìn)精益管理，讓"專業(yè)人辦專業(yè)事"，全面提升組織活力和經(jīng)營效能。

經(jīng)營效率更高。6月25日，華僑城東莞城市公司松湖原岸項(xiàng)目第二次開盤，勁銷23億。東莞松湖原岸項(xiàng)目位于松山湖北部CBD核心區(qū)域，毗鄰約50萬方的月荷湖，項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有藝術(shù)展演中心、主題商業(yè)、公寓酒店以及品質(zhì)住宅，是華僑城依湖而造的又一"岸"系湖居產(chǎn)品。華僑城東莞城市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目強(qiáng)化全流程管理，去年6月獲取地塊后，僅用70天取證并開工，從開工到開盤僅6個(gè)月。記者注意到，在更早些的4月份，該項(xiàng)目開盤入市即紅盤，開盤當(dāng)日貨值21億的357套房源100%即被選，是東莞市今年首個(gè)突破千人登記、公開搖號的選房項(xiàng)目，登頂該市2023年新房首次開盤銷售榜單TOP1。

運(yùn)營能力更強(qiáng)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本高企、融資環(huán)境偏緊、整體利潤下滑的背景之下，行業(yè)普遍認(rèn)為，行業(yè)已從"土地紅利""金融紅利"向"管理紅利"時(shí)代轉(zhuǎn)變。房企正尋求突破傳統(tǒng)開發(fā)模式。輕資產(chǎn)模式成為轉(zhuǎn)型方向之一，市場上的優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目也成為重點(diǎn)關(guān)注對象。華僑城房地產(chǎn)、文旅兩大主業(yè)，均早已在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式上有所布局。以今年為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華僑城中標(biāo)深圳前海石公園桂灣段（含雙界河河口）代建代運(yùn)營項(xiàng)目，還與地方政府就長沙文化旅游綜合項(xiàng)目一期（親子樂園）達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議。此外，截至6月末，華僑城物管項(xiàng)目、管理面積分別較去年增加58個(gè)、提升33%。

創(chuàng)新步伐更快。今年以來，文旅市場復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，暑期尤為亮眼。今年上半年，華僑城旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客超4400萬人次，同比增長74%。作為華僑城主題公園的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和歸口管理平臺(tái)，歡樂谷集團(tuán)持續(xù)以高質(zhì)量供給創(chuàng)造引領(lǐng)新需求，暑期累計(jì)游客接待量同比增長超30%，營業(yè)收入趕超2019年同期水平，多家主題公園關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)創(chuàng)新高。時(shí)值歡樂谷品牌25周年，深圳歡樂谷9月19日舉辦發(fā)布會(huì)，宣布由歡樂谷與迷你創(chuàng)想共創(chuàng)打造的全球首個(gè)迷你世界IP潮玩主題區(qū)"迷你世界·冒險(xiǎn)山"將于國慶假期全新開放。"這座占地35000㎡的線下實(shí)景樂園，不僅將為游客帶來現(xiàn)實(shí)世界的趣味冒險(xiǎn)體驗(yàn)，更大的亮點(diǎn)還在于‘多元宇宙科技'的運(yùn)用。"深圳歡樂谷副總經(jīng)理傅世海介紹。

華僑城目前已基本完成存量在運(yùn)營項(xiàng)目的管理重組。公開數(shù)據(jù)顯示，華僑城A已成為社保基金持倉最久個(gè)股。社?；鹗巧鐣?huì)保障的儲(chǔ)備基金，其資金久期較長且規(guī)模較大，這些特性決定了社?；鸬耐顿Y風(fēng)格以長期價(jià)值投資為主。業(yè)內(nèi)人士指出，盡管華僑城今年上半年凈利潤錄得虧損，但虧損正顯著收窄，且瑕不掩瑜，綜合各項(xiàng)指標(biāo)看，其經(jīng)營十分穩(wěn)健。在中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的TOP50上市房企權(quán)益銷售比中，華僑城權(quán)益銷售占比77.56%，躋身TOP10行列。"權(quán)益銷售比例越高的房企，鎖定利潤能力更強(qiáng)。"前述業(yè)內(nèi)人士表示。