成都2023年3月23日 /美通社/ -- 近日，由美國人工智能實驗室OpenAI推出的chatGPT吸引了全世界的關(guān)注，主要在于它超強的對話邏輯和專業(yè)知識未來可能取代很多人類的工作。基于此，高力國際就城市老舊商務(wù)樓宇更新的相關(guān)問題，與chatGPT進行了一次對話，探究人工智能與積累實際操作經(jīng)驗的專業(yè)咨詢公司對于城市更新看法的異同之處，內(nèi)容如下：
Hello, 我是一家國有企業(yè)的管理者，我們企業(yè)擁有一棟樓齡在20年以上的老舊商務(wù)樓宇，目前該商務(wù)樓宇租金水平較低，入駐企業(yè)品質(zhì)不高。為了國有資產(chǎn)的保值增值，現(xiàn)計劃進行改造。想聽聽你的建議。
ChatGPT：非常感謝您的介紹，我可以給您提供一些關(guān)于如何進行這個商務(wù)樓宇改造的建議：
1) 市場研究：在進行改造前，建議進行市場研究，了解該區(qū)域的商務(wù)樓宇租賃市場情況，了解租戶需求和競爭對手情況。這將有助于確定改造后的樓宇在市場上的位置和價格。
2) 設(shè)計方案：確定改造的目標(biāo)和設(shè)計方案，需要考慮樓宇的基本設(shè)施、外觀、能源效率、環(huán)保等方面。根據(jù)租戶的需求和市場趨勢，考慮樓宇內(nèi)部空間的布局和設(shè)計，使其更加適合不同類型的租戶。同時，可以考慮使用可再生能源、節(jié)能設(shè)備等來提高樓宇的環(huán)保性能，這也能提高租戶對樓宇的滿意度。
3) 租戶管理：改造后需要吸引高品質(zhì)的租戶入駐，這需要進行租戶管理?？梢钥紤]招募專業(yè)的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)租戶的招募、入駐、維護等工作。此外，為租戶提供高質(zhì)量的服務(wù)和支持，例如定期維護、設(shè)備更新等，有助于提高租戶的滿意度和忠誠度。
4) 財務(wù)規(guī)劃：在進行改造時，需要考慮財務(wù)規(guī)劃，包括改造成本、租金水平、回報率等方面?？梢钥紤]制定長期規(guī)劃和短期規(guī)劃，確定合理的改造計劃和租金調(diào)整方案，同時關(guān)注市場變化和租戶需求的變化，隨時進行調(diào)整。
以上是一些基本的建議，希望對您有所幫助。如果您有其他的問題或者需要更具體的建議，歡迎繼續(xù)提問。
高力觀點：ChatGPT為我們提供了物業(yè)更新改造的常規(guī)建議，但高力還可以根據(jù)我們實際的操作經(jīng)驗提供一些補充。我們在考慮進行商務(wù)樓宇更新改造時，前期的準(zhǔn)備工作非常重要，需思路清晰，邏輯自洽，秉持運營前置、結(jié)果導(dǎo)向的思維模式。
首先，明確物業(yè)更新改造的目的。以此為目標(biāo)導(dǎo)向，制定方案。
其次，明確項目的產(chǎn)業(yè)方向。根據(jù)后期要引進的企業(yè)，提供符合他們使用需求的物業(yè)條件。
再次，進行市場研究。了解區(qū)域內(nèi)運營情況良好項目的租賃情況，清楚要達到此運營情況，我們需要滿足哪些條件和標(biāo)準(zhǔn)。
最后，進行財務(wù)測算。估算滿足后期良好運營條件下，進行改造的成本，可以實現(xiàn)的市場收益和回報率等。
1. 從改造主體來說，有哪些模式可以參考？
ChatGPT：從改造主體的角度來看，老舊商務(wù)樓宇的改造模式主要有以下幾種：
1) 國有企業(yè)自主改造：國有企業(yè)擁有商務(wù)樓宇的所有權(quán)，可以自主進行改造。這種模式的優(yōu)點是改造成本較低，改造效果可控，而缺點則在于可能缺乏市場競爭力，進一步提高租金難度較大。
2) 與開發(fā)商合作改造：國有企業(yè)可以與專業(yè)的開發(fā)商合作，由開發(fā)商負(fù)責(zé)改造商務(wù)樓宇，最終由國有企業(yè)進行經(jīng)營和管理。這種模式的優(yōu)點是利用開發(fā)商的專業(yè)優(yōu)勢，可以實現(xiàn)改造效果的提升和市場競爭力的提高，缺點在于改造成本較高，合作關(guān)系需要謹(jǐn)慎把握。
3) 委托管理公司改造：國有企業(yè)可以委托專業(yè)的管理公司進行商務(wù)樓宇的改造和管理。這種模式的優(yōu)點是利用管理公司的專業(yè)優(yōu)勢，可以實現(xiàn)商務(wù)樓宇的規(guī)范化管理和運營，進一步提高市場競爭力，缺點則在于改造成本較高，委托管理風(fēng)險需要謹(jǐn)慎評估。
4) 政府牽頭改造：政府可以牽頭進行商務(wù)樓宇的改造，提高商務(wù)樓宇的品質(zhì)和市場競爭力，最終將商務(wù)樓宇交給國有企業(yè)或者其他經(jīng)營管理主體進行運營和管理。這種模式的優(yōu)點是改造成本較低，政府可以提供政策支持和財政補貼，缺點則在于政府主導(dǎo)過程，需要謹(jǐn)防政策風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。
綜上所述，老舊商務(wù)樓宇的改造模式從改造主體來說有以上幾種，國有企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況和市場需求選擇合適的改造模式。
高力觀點：ChatGPT提供的改造模式在實際過程中，有些運用較少。根據(jù)我們實際參與的項目來看，一般改造的模式主要分為自主改造、社會資本參與改造以及純社會資本改造。其中自主改造對業(yè)主的專業(yè)性要求較高，如改造過程中對工程的專業(yè)把控以及后期招商運營的專業(yè)管理。社會資本參與，則是與開發(fā)商合作，情況較多的是業(yè)主出租物業(yè)，由開發(fā)商來進行物業(yè)的改造和運營。純社會資本改造，一般是投資機構(gòu)收購物業(yè)后來進行改造運營或出讓。通常情況下，社會資本愿意參與或者收購的都是區(qū)位條件非常優(yōu)越的物業(yè)。因此對于國有企業(yè)來說，自主改造可以通過更新后物業(yè)的增值效益滿足國有資產(chǎn)增值的訴求，但同時需承擔(dān)前期較大的資金壓力和后期的運營風(fēng)險。社會資本合作或收購一般談判周期較長，不確定性因素較多，同時可能失去物業(yè)增值的機會，但無須承擔(dān)前期資金壓力。
2. 改造的流程有哪些？
ChatGPT：商務(wù)樓宇改造的流程一般包括以下幾個階段：
1) 前期準(zhǔn)備階段：確定改造目標(biāo)和需求，進行項目可行性研究和市場分析，選擇合適的改造模式，制定改造方案和預(yù)算，開展相關(guān)手續(xù)和資金籌集。
2) 設(shè)計階段：進行方案設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時考慮改造過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)和安全問題，如防火、抗震等問題。
3) 施工階段：確定施工隊伍和主要承包商，按照設(shè)計方案進行改造施工，同時進行質(zhì)量監(jiān)控和安全管理，保證工程進度和質(zhì)量。
4) 驗收階段：進行工程驗收，包括技術(shù)驗收和安全驗收等。驗收合格后，可投入使用。
5) 運營階段：進行商務(wù)樓宇的租賃和管理，保證商業(yè)運營的正常進行，同時進行財務(wù)管理和資產(chǎn)保值增值。
在以上流程中，需要注意風(fēng)險管理和利益協(xié)調(diào)，如資金和預(yù)算管理、進度控制、安全和環(huán)保管理、市場需求和商業(yè)運營等方面的問題，確保改造效果和投資回報的實現(xiàn)。
高力觀點：ChatGPT提供的改造流程非常完備。我們可以看到這其中涉及到諸多環(huán)節(jié)，且每一個環(huán)節(jié)鏈接緊密，任何一個環(huán)節(jié)的及時推進和專業(yè)把控都關(guān)系到項目最終的呈現(xiàn)效果以及后期的運營效益。因此，對于國有企業(yè)而言，有專業(yè)的PM來追蹤把控整個過程至關(guān)重要。
3. 對于國有企業(yè)而言，老舊商務(wù)樓宇改造的難點在哪？
ChatGPT：對于國有企業(yè)而言，老舊商務(wù)樓宇改造可能存在以下幾個難點：
1) 資金問題：老舊商務(wù)樓宇改造需要大量的資金投入，包括設(shè)計費用、施工費用、設(shè)備費用、管理費用等，而國有企業(yè)可能會受到財務(wù)預(yù)算等方面的限制，難以拿出足夠的資金進行改造。
2) 管理問題：國有企業(yè)在商務(wù)樓宇改造中需要面對的管理問題也比較復(fù)雜，包括招標(biāo)、合同管理、質(zhì)量控制、驗收等方面的問題，這需要有專業(yè)的管理團隊和管理經(jīng)驗的積累。
3) 政策和法律法規(guī)問題：老舊商務(wù)樓宇改造涉及到多個政府部門和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，需要國有企業(yè)與政府部門進行溝通和協(xié)調(diào)，遵守相關(guān)規(guī)定和法律法規(guī)，避免違法違規(guī)。
4) 市場需求問題：商務(wù)樓宇改造需要考慮市場需求和客戶需求，國有企業(yè)需要了解市場和客戶需求的變化，進行合理的改造方案設(shè)計和商業(yè)運營管理。
5) 技術(shù)和安全問題：商務(wù)樓宇改造需要考慮技術(shù)和安全問題，如建筑結(jié)構(gòu)、防火、抗震等方面的問題，需要有專業(yè)的技術(shù)人員進行技術(shù)設(shè)計和施工管理，保證改造效果和安全性。
因此，國有企業(yè)在老舊商務(wù)樓宇改造過程中需要面對多個難點和挑戰(zhàn)，需要綜合考慮各種因素，制定合理的改造方案和管理策略，確保改造項目的順利實施和效果的實現(xiàn)。
4. 面對這些難點，有什么解決方式？
ChatGPT：國有企業(yè)可以通過以下方式來解決老舊商務(wù)樓宇改造中的難點和問題：
1) 合理籌集資金：國有企業(yè)可以通過多種方式籌集資金，如政府扶持、銀行貸款、股權(quán)融資等，確保足夠的資金投入到商務(wù)樓宇改造項目中。
2) 引入專業(yè)管理團隊：國有企業(yè)可以考慮引入專業(yè)的管理團隊和顧問，進行商務(wù)樓宇改造項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收和運營管理，確保項目進展和效果的實現(xiàn)。
3) 積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)：國有企業(yè)需要積極與政府部門溝通協(xié)調(diào)，了解政策和法律法規(guī)的規(guī)定，確保改造項目的合規(guī)性和順利進行。
4) 了解市場需求和客戶需求：國有企業(yè)需要了解市場和客戶需求的變化，制定合理的改造方案和商業(yè)運營管理策略，滿足客戶需求，提高商務(wù)樓宇的市場競爭力和租金水平。
5) 提升技術(shù)和安全管理水平：國有企業(yè)需要提升技術(shù)和安全管理水平，通過引入專業(yè)技術(shù)人員、加強安全管理和監(jiān)督等方式，保證商務(wù)樓宇改造的技術(shù)和安全性能達到要求。
高力觀點：針對國有企業(yè)改造遇到的難點和解決方式，ChatGPT給出了良好的回答和建議。這其中引入專業(yè)管理團隊可以幫助國有企業(yè)解決物業(yè)更新改造過程中遇到的諸多難點，包括從前期準(zhǔn)備到后期運營的全流程問題，推動項目的順利進行。高力國際在這方面積累了豐富的操作經(jīng)驗，以全生命周期的陪伴式服務(wù)保障項目的呈現(xiàn)效果以及業(yè)主方運營團隊的建立，以專業(yè)的角色無縫切入最后以伙伴的方式完美退出。
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