上海2017年8月11日電 /美通社/ -- 隨著政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境的改變,房地產(chǎn)業(yè)迎來了轉(zhuǎn)型與革新。在當(dāng)今存量物業(yè)時(shí)代下,地產(chǎn)人將如何結(jié)合大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù),結(jié)合不同的消費(fèi)場(chǎng)景深度挖掘消費(fèi)者需求,從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略并創(chuàng)新產(chǎn)品模式,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的變革?
8月9日博鰲論壇進(jìn)入第二天,下午,一場(chǎng)圍繞著“市場(chǎng)新聲 消費(fèi)時(shí)代的地產(chǎn)場(chǎng)景革命”的主題論壇展開,期間,優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官楊劍凌發(fā)表了主題為《長(zhǎng)租公寓求解存量時(shí)代》的演講。他以自己運(yùn)營(yíng)的公寓品牌為樣本,從存量市場(chǎng)下長(zhǎng)租公寓所面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn),以及中高端公寓品牌運(yùn)營(yíng)兩個(gè)維度出發(fā),指出品牌公寓利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)在于服務(wù)收入,并預(yù)測(cè)在未來15年公寓市場(chǎng)占有率將達(dá)到20%。
租房時(shí)代崛起 未來規(guī)模將達(dá)5萬億
在談到存量市場(chǎng)下長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)時(shí),楊劍凌認(rèn)為,機(jī)會(huì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面:一是住房自有率會(huì)下降,租賃人口會(huì)增加;二是原來適婚年齡的人群會(huì)進(jìn)入租房市場(chǎng),中高端市場(chǎng)需求增加;三是品牌公寓市場(chǎng)方興未艾,發(fā)展空間巨大;四是品牌公寓的發(fā)展對(duì)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)要求更高。
據(jù)wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)目前的租賃市場(chǎng)GMV為1萬億元,相比美國(guó)和日本的7萬億和2萬億還有很大的發(fā)展空間,預(yù)計(jì)到2030年將達(dá)到5萬億;另外一組數(shù)據(jù)表明,相比美國(guó)和日本而言,我國(guó)的住房自有率偏高,超過將近15個(gè)百分點(diǎn),這對(duì)于租賃市場(chǎng)來說是一大挑戰(zhàn),因?yàn)樽夥孔杂新蕸Q定了我們租賃人口的數(shù)量。未來,隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,首次置業(yè)門檻被提高,越來越多的人會(huì)加入租房人群。
他分析稱,中國(guó)的租房市場(chǎng)規(guī)模,之所以能從1萬億翻成5萬億,較大的變量來自于增量人群,就是以家庭為單位的高收入的人群,這些增量人群會(huì)給長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來從房源產(chǎn)品、服務(wù)和租金等各個(gè)方面質(zhì)的飛躍。
提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平 找準(zhǔn)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
租賃市場(chǎng)前景廣闊,讓多方社會(huì)資本都嗅到了商機(jī)。目前,以萬科、龍湖、旭輝為代表的房企,鏈家等中介機(jī)構(gòu)以及一些創(chuàng)業(yè)公司都開始爭(zhēng)相涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域,對(duì)此,楊總坦言,他們并沒有感到壓力。他指出,長(zhǎng)租公寓目前主要的競(jìng)爭(zhēng)者不是專業(yè)公司,而是個(gè)人小業(yè)主?!耙粋€(gè)小區(qū),如果有100套房源可租,可能只有2套房源是由公寓運(yùn)營(yíng)商提供的,剩下的98套都是個(gè)人房東。中國(guó)品牌公寓市場(chǎng)剛剛開始,市場(chǎng)占有率非常小,我們要共同把長(zhǎng)租公寓這個(gè)市場(chǎng)蛋糕做大,提升目前以個(gè)人房東為主的租賃運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平,盡快追趕發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)的規(guī)范化程度,讓資產(chǎn)持有者和租客實(shí)現(xiàn)雙贏?!?/span>
從其15年的高端公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來看,公寓行業(yè)不是暴利行業(yè),需要精細(xì)的專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)。其中,拿房成本和裝修攤銷占到了70%的成本,所以品牌服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力水平就顯得至關(guān)重要,用行業(yè)內(nèi)的話來說就是如果品牌和運(yùn)營(yíng)能力沒有達(dá)到一定的水平,包租的房源規(guī)模越大,利潤(rùn)壓力可能會(huì)越大,這個(gè)業(yè)務(wù)可能會(huì)變成一種“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。所以,做好品牌服務(wù),強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是一個(gè)品牌公寓的利潤(rùn)增長(zhǎng)所在。
那么,面對(duì)這樣一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng),優(yōu)帕克服務(wù)式公寓又是如何成功運(yùn)營(yíng)為中國(guó)服務(wù)式公寓第一品牌的呢?楊劍凌提了三點(diǎn):線上線下融合銷售體系 、智能化的IT體系、服務(wù)體系。
公寓市場(chǎng)的獲客渠道目前已經(jīng)發(fā)生了很大變化,從以往的中介和企業(yè)客戶轉(zhuǎn)向借助互聯(lián)網(wǎng)直接獲客,“我們的互聯(lián)網(wǎng)獲客占比達(dá)到15%。以地產(chǎn)優(yōu)家為例,地產(chǎn)優(yōu)家是優(yōu)帕克集團(tuán)和上海地產(chǎn)集團(tuán)成立的合資公司,主要負(fù)責(zé)上海高端人才公寓的運(yùn)營(yíng),還有其他合作項(xiàng)目的房源都會(huì)匯入平臺(tái),統(tǒng)一進(jìn)行引流。而公寓家提供一站式公寓運(yùn)營(yíng)解決方案也是如此,流量過來以后再到各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行線下的銷售轉(zhuǎn)化,完成整個(gè)O2O交易閉環(huán)?!?/span>
另外一層則是,通過智能化的IT系統(tǒng)對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)流程的人和物進(jìn)行管理,提高運(yùn)營(yíng)效率?!拔覀兤放平?jīng)過這么多年的運(yùn)營(yíng),已經(jīng)把固化下來的流程和標(biāo)準(zhǔn)全部體現(xiàn)在了其ERP里,同時(shí)基于這個(gè)EPR還開發(fā)了一個(gè)基于云端的SAAS系統(tǒng),一旦有新的項(xiàng)目開盤,只需要基于這個(gè)SAAS系統(tǒng)做模塊選擇就能很快上線投入到實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,這會(huì)大大節(jié)省項(xiàng)目IT系統(tǒng)的搭建時(shí)間“。
作為頗具規(guī)模的中高端長(zhǎng)租品牌,優(yōu)帕克服務(wù)式公寓在運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上都初步形成了自己的體系和標(biāo)準(zhǔn)。目前,他們集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海、廣州和深圳四大一線城市布局,在二線城市重慶、成都等市場(chǎng)也在進(jìn)行開拓。