《理財(cái)周刊》：
從表面上看，新“國五條”細(xì)則矛頭直指二手房市場。其實(shí)不然，新政的意圖更多是著眼于穩(wěn)定市場預(yù)期、抑制投機(jī)性需求、控制房價(jià)過快上漲，目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
新“國五條”細(xì)則落地
既出人意料，又在意料之中，新“國五條”細(xì)則趕在兩會(huì)之前正式對外公布。
仔細(xì)梳理此次新“國五條”細(xì)則不難發(fā)現(xiàn)，除了體現(xiàn)全面、細(xì)化等特點(diǎn)之外，調(diào)控力度再次加大。
二手房個(gè)稅的按照所得金額的20%征收，這被業(yè)界視為調(diào)控“加碼”的發(fā)力點(diǎn)。在此之前，二手房交易個(gè)人所得稅以兩種方式計(jì)征：一是按扣除購入成本后的所得額20%征稅；二是不能核實(shí)原值，按總額的1%～2%征稅。由于后者較輕，因此各地在二手房交易過程一般都按照1%～2%的簡易稅率方式征稅。
此外，“限購令”的升級，也被認(rèn)為是調(diào)控力度加大的又一舉措。針對此前多數(shù)城市限購區(qū)域只涵蓋市區(qū)或中心城區(qū)，新“國五條”細(xì)則要求完善限購措施，首次提及限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。同時(shí)要求，省級政府對房價(jià)上漲過快的未限購城市要實(shí)施限購，這意味著部分三、四線城市可能會(huì)納入限購范圍，因而限購城市數(shù)量將會(huì)大大增加。
還有就是差別化信貸政策也有可能會(huì)加碼，尤其是二套房貸。細(xì)則提到：房價(jià)上漲過快的城市，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行分支機(jī)構(gòu)可提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。雖然并未明確提出哪些城市要提高，但預(yù)計(jì)房價(jià)較高的一、二線城市收緊二套房貸的可能性較大。至于提高的幅度到底會(huì)有多大，目前尚未得到確切的說法，不過業(yè)界有傳聞稱，二套房貸首付比例最高有可能提高至七成，而利率上浮幅度也有可能會(huì)達(dá)到前所未有的130%。
此外，細(xì)則還在個(gè)人住宅信息聯(lián)網(wǎng)和引導(dǎo)開發(fā)商合理定價(jià)兩方面做出了相應(yīng)的規(guī)定。個(gè)人住房信息系統(tǒng)對于房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制的建立和完善將起到積極作用。另外，細(xì)則要求對預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書，這意味相關(guān)部門將會(huì)加強(qiáng)對開發(fā)商定價(jià)環(huán)節(jié)的行政干預(yù)。
“搶末班車”現(xiàn)象激增
新“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，對市場產(chǎn)生了哪些影響呢？
最為突出的就是“搶末班車”現(xiàn)象涌現(xiàn)，一時(shí)間房產(chǎn)交易中心人滿為患。就在細(xì)則出臺(tái)之后的首個(gè)工作日，記者聯(lián)系滬上某知名中介經(jīng)紀(jì)人俞女士，她告訴記者自己正在交易中心陪客戶排隊(duì)辦理過戶手續(xù)。據(jù)俞女士介紹，此前買賣雙方都不急于過戶，但細(xì)則出臺(tái)之后擔(dān)憂未來有可能全額征收二手房個(gè)稅，所以決定趕在地方版細(xì)則出臺(tái)之前辦完過戶手續(xù)，以免稅費(fèi)成本大漲而額外負(fù)擔(dān)更高的成本。
這種現(xiàn)象并非上海獨(dú)有。據(jù)了解，在北京、南京、武漢等地，都出現(xiàn)了星夜排隊(duì)等候過戶的情形。北京有市民為了能夠排到靠前的位置，晚上12點(diǎn)就來到交易大廳門口等候。
除了擔(dān)心稅費(fèi)成本提高而加快辦理過戶手續(xù)外，還有部分人已經(jīng)支付意向金，并約定賣家“凈到手”的，也害怕憑空多出幾十萬元的稅費(fèi)成本，所以抓緊時(shí)間趕在滬版細(xì)則出臺(tái)之前，完成過戶手續(xù)，以免出現(xiàn)變故。
新“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，對買賣雙方的預(yù)期也形成了一定的影響。購房者小張?jiān)瓉頊?zhǔn)備考慮買一套小面積的二手房，但細(xì)則出臺(tái)之后，他改變了主意，轉(zhuǎn)而考察新房。“新房不用交個(gè)稅，買房成本小一些。”他如是說。也有賣家主動(dòng)讓步以求盡快成交，有房產(chǎn)中介告訴記者，他手上有個(gè)之前咬定價(jià)格不松口的賣家，前兩天居然同意略微讓價(jià)，以便盡快出手以求落袋為安。
可以肯定的是，新“國五條”細(xì)則對市場的影響還不僅僅只是這些。業(yè)內(nèi)人士表示，不久之后二手房與新房價(jià)格倒掛現(xiàn)象將會(huì)更為明顯。漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師張頎認(rèn)為：“短時(shí)間內(nèi)，個(gè)稅新政難以被市場消化，大部分房東還是會(huì)將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁于購房者之上，從而導(dǎo)致二手房與新房價(jià)格倒掛。”
緊隨其后的將會(huì)是二手房市場交易量的急劇萎縮。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，這對一線城市的二手房市場將會(huì)形成巨大的打擊。在他看來，二手房市場在經(jīng)過近期短暫的交易高峰之后，交易狀況會(huì)驟然降溫，并回到2012年年中平均水平。而我愛我家華東區(qū)域市場總監(jiān)于靜的判斷則更為悲觀，她認(rèn)為有可能會(huì)導(dǎo)致二手房市場的突然“冰封”，以致房產(chǎn)中介公司重現(xiàn)新一輪“關(guān)門潮”。
雖然新政顯性矛頭指向?yàn)槎址款I(lǐng)域，但這也并非意味著新房市場將能“坐收漁利”。專家指出，新政的意圖更多是著眼于穩(wěn)定市場預(yù)期、抑制投機(jī)性需求、控制房價(jià)過快上漲，最終目的在于長期抑制不合理購房需求，因此對新房市場也會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
避稅歪招使不得
在新政下，購房者又該如何應(yīng)對呢？
稅費(fèi)開支的增加，勢必會(huì)讓人自然而然想到各種避稅辦法，但首先必須明確的是，避稅歪招不可用。目前，網(wǎng)絡(luò)上開始流傳各種避稅辦法，但記者發(fā)現(xiàn)，這些避稅辦法近似于餿主意，適用性極弱。諸如有人提出以陰陽合同來進(jìn)行避稅，這類方式此前就存在，但操作風(fēng)險(xiǎn)不小，比如買家未來出售房產(chǎn)時(shí)，可能要承受更高稅費(fèi)的成本。此外還有網(wǎng)友提出以偽造欠債的方式來避稅，但這能否通過司法機(jī)關(guān)的調(diào)查，尚不得而知。更荒唐的是一種結(jié)婚、離婚方式，即買賣雙方都必須先離婚，然后各自與對方結(jié)婚，然后再離婚并各自復(fù)婚，通過這一眼花繚亂的過程，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬隨之發(fā)生改變，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的乾坤大挪移，看似可行，但是這種近乎兒戲的方式，又有誰敢去嘗試？
對于“以小換大”類型的改善型需求來說，目前要做的就是靜待地方版細(xì)則之后再做定奪。新“國五條”并未特別明確征稅對象，但有專家呼吁，對于出售唯一一套自住用房者，應(yīng)該沿襲慣例納入減稅名單之中，以達(dá)到保護(hù)正常需求的目的。而如果地方版細(xì)則要求“一刀切”，此類需求則要做好換房成本增加的心理準(zhǔn)備。
而對于賣家來說，是否還堅(jiān)持抱著“凈到手”的想法來出售手中物業(yè)，則需三思而行了。如果還堅(jiān)持以這種方式掛牌出售，則意味著要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上大幅提高掛牌價(jià)，如一套總價(jià)200萬元、個(gè)稅開支增加20萬元的公寓，必須得加價(jià)10%才能“抹平”稅費(fèi)，而在市場預(yù)期已經(jīng)改變的大背景下，這樣的做法十有八九不會(huì)得到購房者的積極回應(yīng)。因此對于急于出售物業(yè)的賣家來說，適當(dāng)調(diào)整心理預(yù)期，可能是最為現(xiàn)實(shí)的做法。
至于選擇在近期集中過戶的買賣雙方，也應(yīng)該提前約定好新政導(dǎo)致交易成本增加之后該如何處理的方式，以避免產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。
查閱《理財(cái)周刊》更多精彩文章,請登錄第一理財(cái)網(wǎng)（www.Amoney.com.cn）。如需轉(zhuǎn)載請與第一理財(cái)網(wǎng)021-64829031聯(lián)系，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載。
