《理財周刊》：
一種網(wǎng)上免費二手房評估系統(tǒng)，讓賣家能比較方便地對自己的房屋進行估價。但由于網(wǎng)上估價系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置不一致，因此評估結(jié)果往往存在巨大差異。所以理性的做法是以網(wǎng)上評估結(jié)果為參考，通過自己的細致調(diào)查并結(jié)合專業(yè)人士的建議來進行定價。
賣房估價有學(xué)問
賣房時如何才能做到賣出一個合適的價錢，合理定價尤其是關(guān)鍵。
原本家住上海閔行區(qū)劉先生準(zhǔn)備換購到楊浦區(qū)，一來小孩上學(xué)、放學(xué)有人接送，二來有機會進入名校。劉先生需要先把自己的房子賣掉，然后再買房。為了賣個好價錢，劉先生參照小區(qū)內(nèi)其他房源的掛牌價之后，要求中介以255萬元掛牌。讓劉先生感到有些意外的是，三個多月過去了，一個看房電話也沒有接到。但他必須在今年9月份之前在楊浦區(qū)買到學(xué)區(qū)房，否則很有可能面臨小孩無法順利就讀的尷尬情形。在征求中介意見，并通過自己對市場進行細致考察之后，他了解到，同類房源目前掛牌價在245萬元左右，他最初確定的掛牌價顯然過高。于是他重新確定了一個掛牌價，結(jié)果很快就來了人看房。
劉先生前后兩次不同的遭遇告訴我們，合理定價對賣房有著非常重要的影響。對房屋進行合理定價，在很大程度上決定房產(chǎn)能否成功售出。顯而易見的是，如果要價過高，購房者通常會“用腳投票”，此類房源不受待見自然不難讓人理解。
除了遭受購房者“白眼”之外，中介通常也會對這類房源進行“冷處理”。“如果賣家不顧行情而漫天要價，即使我們大力向客戶推薦，但很難得到買家的積極回應(yīng)，等于做無用功。因此我們只能把這類房源‘晾’在一邊。”這位人士如是說。
做到合理定價，還能規(guī)避違約責(zé)任。有業(yè)內(nèi)人士表示，在此之前，有不少“跳價”行為是因為掛牌之前定價低于市場水平造成的。而在收取定金之后方知定價過低而要求加價導(dǎo)致交易無法繼續(xù)時，面臨承擔(dān)“退一賠一”的違約責(zé)任。目前，有買家主動提高定金標(biāo)準(zhǔn)，如果在這種情況下反悔，則需要賠付更多的違約金。
網(wǎng)上估價系統(tǒng)不靠譜？
為了滿足賣房需要，一種網(wǎng)上免費估價系統(tǒng)應(yīng)運而生。但其能否幫助賣家真正實現(xiàn)合理定價呢？
據(jù)了解，網(wǎng)上評估一般要求賣家輸入房型、樓層、裝修、朝向、房齡、區(qū)域內(nèi)交通配套、景觀等，同時還會根據(jù)其他因素進行精準(zhǔn)評估，比如裝修花費情況、通風(fēng)采光、噪音影響、建筑類型等。網(wǎng)上評估系統(tǒng)無一不自認為是“完全根據(jù)客觀的數(shù)據(jù)和科學(xué)的理論算法，不存在任何人為主觀因素”。同時，還有網(wǎng)上估價系統(tǒng)會提供同一小區(qū)內(nèi)其他房源的掛牌價，供賣家對比并進行微調(diào)。
那么，網(wǎng)上估價系統(tǒng)到底有多大應(yīng)用性？記者選取自己所熟知的一套面積為66平方米的小兩房進行測試。在某網(wǎng)站上，記者按照要求填完相應(yīng)信息之后，該網(wǎng)站給出了148.25萬元的報價。而在另外一家網(wǎng)站上，填上相同的信息之后，該網(wǎng)站給出的“初評結(jié)果”是135萬元，兩者相差達13.25萬元。相同房源，在不同的評估系統(tǒng)中，居然得出了不同的結(jié)果。之所以會出現(xiàn)這種情形，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這是因為每種系統(tǒng)參照的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。鑒于這種情況的存在，網(wǎng)上免費估價系統(tǒng)其實也無法做到準(zhǔn)確估價。還有業(yè)內(nèi)人士猜測，為了能夠讓賣家以稍低的價格掛牌，不排除有個別中介公司的估價系統(tǒng)還會故意“做”低價格。
此外，記者還了解到，目前有些專業(yè)類網(wǎng)站推出“網(wǎng)上在線評估”活動，根據(jù)網(wǎng)友提供的房屋資料，由專家顧問團給出建議。但記者發(fā)現(xiàn)，專家顧問團成員均來自房產(chǎn)中介，部分人看起來非常年輕，估計從業(yè)時間也不會很長，因此他們給出的建議，到底有多大的參考價值，不得而知。
自行估價“三步走”
如何才能做到合理定價呢？
專家建議“三步走”。我愛我家華東區(qū)域市場總監(jiān)俞靜表示，可以采用網(wǎng)上評估和實地探訪相結(jié)合的辦法，同時輔以求助資深人士等手段，就可以做到合理定價。
首先是借助網(wǎng)絡(luò)的力量。俞靜表示，網(wǎng)上估價系統(tǒng)雖然無法給出百分之百準(zhǔn)確的市場價，但是借助該系統(tǒng)，賣家可以了解自己的房產(chǎn)處于什么樣的價格區(qū)間。記者查閱某網(wǎng)站房價評估頻道發(fā)現(xiàn)，只要錄入基本的房屋信息，如建筑年代、樓層、朝向、房型、面積等，該系統(tǒng)便會提供評估單價和評估總價兩個信息。
其次是在大量走訪的基礎(chǔ)上，采用比較法來確定房屋價格。在走訪過程中，需要了解的信息包括以下幾個方面：房屋所在樓盤的均價，以及同一樓盤內(nèi)部類似房源的掛牌價和成交價；周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價等。
最后是咨詢專業(yè)人士。一般情況下，專業(yè)人士一直處于市場最前端，他們對房價水平、價格走勢都比較了解，所以向?qū)I(yè)人士求助，也算一個不錯的辦法。不過俞靜提醒說，行業(yè)人士對市場的認識也存在偏差，因此給出的說法不一定能夠完全與市場實際情況完全契合，所以應(yīng)該多找?guī)讉€人進行咨詢，以便能夠得到更加貼近市場的說法。
有業(yè)內(nèi)人士表示，如果有從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的朋友，那是最好不過了。因為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以登錄房產(chǎn)交易中心的系統(tǒng)，獲得最新的房屋成交信息，包括實際成交價格等，而這對買賣雙方來說，都是無法辦到的。專家建議，在獲得最新成交價格之后，可以結(jié)合前面所做的準(zhǔn)備，并根據(jù)市場實際變化情況，來確定最終心理價位。如果房價處于上行過程，賣家可以適當(dāng)加價掛牌，但必須符合市場運行情況。比如在當(dāng)前市場環(huán)境下，加價幅度不宜過大，否則會因為要價過高而耽誤售房時機。
不過賣家需要注意的是，由于在具體的房產(chǎn)交易過程中，房產(chǎn)的價格會因為買賣雙方的需求偏好和心理而上下浮動，所以最終的評估結(jié)果也未必就是真正的市場價。而我們通過相對科學(xué)評估，力求避免定價太低而吃虧，或者定價過高而無法成交的尷尬情形。
當(dāng)然，如果想要獲得更加準(zhǔn)確的定價，則只有通過具有專業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)評估公司進行評估。但此舉會增加賣家的賣房成本，賣家不大愿意接受此類服務(wù)。一般情況下，此類服務(wù)會按照房價的千分之一來收費，如對一套總價為300萬元的公寓進行評估，評估費為3000元。
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