編者按：上海住宅用地成交面積漲幅超過60%的時候，宅地成交金額漲幅卻超過了120%；90平米以下商品住宅庫存僅有3.3個月的時候，210平米以上大面積卻需要近三年才能消化殆盡；臨港樓市供應(yīng)發(fā)威的時候，作為迪士尼核心板塊的川沙卻面臨著斷 供；而從購房心態(tài)來看，二手房的充足供應(yīng)則正在從供應(yīng)緊張的新房市場搶奪著購買力……
2013年上海樓市在風(fēng)風(fēng)火火中已經(jīng)成為過去式，2014年也已經(jīng)悄然來臨了半個月。與過去相比，2014年上海樓市會有怎樣的看點(diǎn)亮點(diǎn)？
看點(diǎn)一：外來和尚會念經(jīng) 上海樓市開發(fā)或迎新模式
搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止2013年12月31日，超過60家外地房企進(jìn)入上海，包括恒大、泰禾、首創(chuàng)等品牌房企以及融信、隆鑫、正榮等二三線諸多房企。而從拿地規(guī) 模來看，包括港臺地區(qū)等15省市在滬拿地501萬平，其中北京、福建和廣東三省市43家企業(yè)總計(jì)拿地353.6萬平，占2013年土地出讓金總額的 44%。
相較上海目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式，如恒大的快銷、泰禾的高端路線等，會否給上海帶來新的模式。
看點(diǎn)二：上海房價(jià)“642格局”向“753格局邁進(jìn)
搜房網(wǎng)對上海17區(qū)縣2013年房價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從各區(qū)縣成交均價(jià)來看，成交均價(jià)高于3萬元/平的有8個，分別是普陀、楊浦、徐匯、閘北、長寧、新黃浦區(qū)、虹口和靜安，其中新黃浦區(qū)成交均價(jià)最高，報(bào)于67235元/平米。
松江、南匯、嘉定、奉賢等區(qū)域的次新樓盤價(jià)格現(xiàn)已接近2萬元/平方米，而中環(huán)、內(nèi)環(huán)的房價(jià)則也逼近甚至超過了4萬元/平方米，上海房價(jià)“642格局”已經(jīng)成型。
而搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)價(jià)格僅為實(shí)際成交均價(jià)，開發(fā)商市場報(bào)價(jià)則遠(yuǎn)高于實(shí)際成交價(jià)格，2014年，上海房價(jià)格局從“642格局”向“753格局邁進(jìn)活成定局。
看點(diǎn)三：多板塊爆發(fā) 浦東再添價(jià)值提升點(diǎn)
2013年，11號線花橋段、12號線東段、16號線臨港段通車，尤其以16號線臨港段及11號線花橋段對樓市產(chǎn)生巨大提升作用。2014年初14號線周邊樓市已經(jīng)走熱，多個樓市板塊目前仍值得期待。
而因上海自貿(mào)區(qū)等利好因素、上海迪斯尼的即將開園等因素，對于浦東樓市而言，帶來的將是惠南板塊、川沙板塊、唐鎮(zhèn)板塊、周康板塊和航頭板塊價(jià)值全面提升。
看點(diǎn)四：土地預(yù)期提前釋放 地價(jià)會否飆漲
2014 年1月10日國土部部長姜大明所說的“原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地”的話語，雖然事后經(jīng)過了微博辟謠，但毫無疑問，無論“一刀切”還是“逐步“減少一線城市建設(shè)用地的供應(yīng)量，土地市場未來收緊的看法已經(jīng)猶如打開了的”潘朵拉魔盒“，向市場釋放一線城市土地緊張預(yù)期。而在2014 年隨之而來，或是上海地價(jià)再度迎來飆漲。
看點(diǎn)五：購房者更理性 樓市成交火熱會否繼續(xù)
從搜房網(wǎng)2013年歷次調(diào)查來看，購房者對于上海樓市的判斷愈加理性，一方面認(rèn)為上海房價(jià)依舊會持續(xù)微漲，另一方面在樓盤的選擇上則更加謹(jǐn)慎。
在2013年年末，有市場分析人士認(rèn)為上海樓市或出現(xiàn)觀望局面，但在數(shù)據(jù)層面，這一現(xiàn)象并未有明顯表現(xiàn)，2014年，上海樓市會否延續(xù)成交火熱局面尚需拭目以待。
看點(diǎn)六：改善型產(chǎn)品去化窗口期年中或出現(xiàn)
有市場分析人士認(rèn)為，2014年改善型需求預(yù)計(jì)在5-6月與9-10月迎來兩個放量窗口，主要原因有二：
第一：市場如不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，當(dāng)前各地已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化，從市場需求的角度來講，僅靠自住剛需型項(xiàng)目拉動宏觀經(jīng)濟(jì)增長的力度恐有限，改善型需求勢必仍然會成為2014年樓市一支重要力量。
第二：從經(jīng)驗(yàn)來看，歷次調(diào)控政策的執(zhí)行時效性周期為4-6個月，預(yù)計(jì)此次階段性收緊的政策效力會在2014年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，短期內(nèi)的變化將導(dǎo)致市場放量窗口期的變化，因此，2014年第二季度將成為改善型需求放量“窗口期”。
看點(diǎn)七：長效機(jī)制如落地 上海房產(chǎn)稅模式或再迎爭議
在2013年年底召開的“第三屆首都金融財(cái)稅法論壇”上，國家發(fā)改委法規(guī)司行政復(fù)議處韋大樂處長介紹，落實(shí)十八屆三中全會提出的財(cái)稅體制改革方針，涉及一系列財(cái)稅立法修法任務(wù)。2014年將新立3部法律，包括《房產(chǎn)稅法》。
而自2011年上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，上海模式一直被業(yè)內(nèi)進(jìn)行比較和批判，2014年，假如作為長效機(jī)制的“房產(chǎn)稅”新模式落地，對于上海模式的討論或再度置于風(fēng)口浪尖。
看點(diǎn)八：差別化調(diào)控 上海限購政策或難退出市場
去年底召開的全國城鎮(zhèn)化工作會議明確表示，要嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。住建部政策研究中心原主任陳淮表示，限購政策可以理解為控制城市規(guī)模的一種辦法。房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)也認(rèn)為，從城市發(fā)展角度，戶籍政策是差別化的，限購手段仍然會沿用。
從目前整體調(diào)控思路來看，避免一刀切、差異化調(diào)控思路或?qū)⒏用黠@，而對于上海而言，在房價(jià)上漲壓力下，限購政策短期內(nèi)難以退出市場。
看點(diǎn)九：銀行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整 房貸緊張或成常態(tài)
2013年三季度以來，房貸趨緊、下款困難成為房地產(chǎn)市場一大特征，而在額度緊張的表面原因下，更深層次的原因則是銀行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整和銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制。
例如，同樣一筆100萬元的貸款，發(fā)放給小微企業(yè)，貸款利率在基準(zhǔn)利率上浮10%-30%，房貸則下浮15%，加上小微企業(yè)回款快、收益高，自然更受銀行青 睞。而上市銀行半年報(bào)則顯示，16家上市銀行不良貸款余額達(dá)4400億元，較2012年末增加了400億元，盡管房貸業(yè)務(wù)不是不良貸款的主要來源，但控制 風(fēng)險(xiǎn)也影響到了房貸。
看點(diǎn)十：地上開發(fā)轉(zhuǎn)入地下開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)迎"鼴鼠模式"
2014年 1月23日，上海地下空間將首次以“招拍掛”流程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，該項(xiàng)目為“浦東新區(qū)黃浦江沿岸E14單元Z4-2地塊地下商業(yè)空間及公共綠地綜合改造工程”。 實(shí)際上，隨著上海城市化進(jìn)程加速、人口膨脹、城市空間日益窘迫，地下空間也因此受到越來越多的青睞，商業(yè)地產(chǎn)地下空間開發(fā)火熱，進(jìn)入“鼴鼠模式”。
