連萬科都要跟YOU+合作了,受不了“蓋了賣-賣了蓋”的粗暴模式，想當(dāng)包租公啦。為解決寫字樓空置，連潘石屹都整起工位出租的生意了，搞了一個空閑工位可視化，上網(wǎng)就能下訂單的SOHO 3Q。
可是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們卻還看不上這點蚊子腿肉，對此表示不屑一顧。
新型孵化器、工位出租、創(chuàng)客空間，總理都捉急喊話了，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們動作依舊不急不慢。搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)今天就來給大家盤點一下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商你們看不上的那點蚊子肉到底幾斤幾兩。
一、你看不上的：舊廠房改造
小米、萬科，這倆科技和住宅地產(chǎn)的大佬們這兩天都上門找“YOU+”玩耍了。“YOU+”是誰?“YOU+”就是小米此前投資1億的那個長租公寓項目。更直觀一點，大陸電視喜劇《愛情公寓》的現(xiàn)實版。發(fā)家在廣州，目前正進軍北上。廣州的項目選在了離白云機場不遠的一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園里，上海的項目在徐匯區(qū)，北京的項目在蘇州街，隔壁就是中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街。而為了這個極具“烏托邦”情懷的項目，車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂甚至辭去了車庫咖啡所有職務(wù)，作為聯(lián)合創(chuàng)始人一猛子扎進去了。
長租公寓好生意么?小米不傻，萬科更不楞?？瓷线@門O2O生意，肯定有些門道。但同為長租公寓，他們?yōu)槭裁床徽夷Х焦⒒蚴莾?yōu)客逸家呢。
搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)分析有兩個原因，一是牽線人蘇菂先是集聚了創(chuàng)業(yè)者吸引力了YOU+，然后將YOU+引薦給了雷軍，拿到一億投資的同時，也讓YOU+成為風(fēng)口上的那頭豬。而這個風(fēng)口又吸引了被綠地?fù)屓ネ跷坏娜f科。萬科目前要做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的多元化布局，不僅做住宅，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)都要碰，還都?xì)w在戰(zhàn)略級別。另外，“YOU+”根子就好，基因不差。“YOU+”自面世來宣稱的就一個“集聚創(chuàng)業(yè)者”的窩，不管是聚起來開趴還是聚起來創(chuàng)業(yè)，這種模式集聚了一批有才華有夢想的年輕創(chuàng)業(yè)者或自由職業(yè)者。
“YOU+”能為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商所借鑒的一是學(xué)習(xí)模式，二是學(xué)習(xí)理念。出租正好同樣是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商目前選擇的道路，如同住宅市場，依靠出售的時代正在過去。萬科在賣房的時候，也在嘗試長期持有掙些“慢錢”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從出售走向挖掘服務(wù)鏈端的機遇已經(jīng)成為共識。
而怎么挖，細(xì)節(jié)就有點像“YOU+”項目進門要過的那些花哨的機關(guān)。好玩，有趣，格調(diào)高。而這點正是2015產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們急需增強的——品牌建設(shè)。目前在業(yè)內(nèi)聲響大，玩得遛的還只有個別幾家。接下來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要的不是一枝獨秀，需要的是群體吶喊，需要整個群體都得吼一聲出來。
舊廠房改造業(yè)務(wù)，正是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以直接涉足的。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自己整O2O可謂是天時地利人和,啥都不缺。
先說天時，廠房改公寓或改商住兩用的合法性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的最大擔(dān)憂。但搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)查了點資料發(fā)現(xiàn)，對于這類項目法律是沒有明確規(guī)定的。所謂“法無明文禁止即可行”，再加上舊改本就是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟轉(zhuǎn)型，結(jié)構(gòu)調(diào)整，區(qū)域發(fā)展的重頭戲。在當(dāng)前國家鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的原則下，工商審核等都不會太卡著。這種理念，早在幾年前，就在南京被率先實踐著。南京的城市魔方公寓就是租來廢舊廠房和閑置辦公樓等，將其統(tǒng)一改造成公寓后再對外出租，并提供統(tǒng)一的24小時物業(yè)服務(wù)。南京市工商局外資處處長張洪流就對此種做法表示贊同。
再說地利，“沉沒成本”是寫字樓或園區(qū)不得不面對的，沒人敢保證自己的項目出租率天天都在90%以上。而隨著中國經(jīng)濟調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，城區(qū)里遷出的工業(yè)制造企業(yè)留下了一大片的舊廠房無法處理。以首鋼在北京石景山區(qū)的舊廠房為例，空置十年時間，才在最近有了些許動靜。對于手握大量物業(yè)的開發(fā)商而言，合理范圍內(nèi)，拿幾棟樓試水，簡直“so easy”。
而人的問題，其實最重要。一切的產(chǎn)業(yè)，一切的繁榮都要基于人的勞動和人的發(fā)展。園區(qū)用心拾掇幾棟舊廠房改造，吸引一批創(chuàng)業(yè)者入住，既解決了園區(qū)人氣的問題，又解決了企業(yè)員工居住的問題，還為日后的孵化事業(yè)攢夠了種子。比起傳統(tǒng)的招商方式，這種逆向思維更容易讓園區(qū)煥發(fā)生機。
最重要的掙錢的事。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商出手，和一個長租公寓創(chuàng)業(yè)者去拿一個舊廠房，二者門檻可謂天差地別。做長租公寓的創(chuàng)業(yè)者要拿商業(yè)模式說話，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商只要把“產(chǎn)業(yè)”二字解釋好，從政府和政策層面就能事半功倍。而用農(nóng)村集體小產(chǎn)權(quán)房、倉庫，價格成本可以低到離譜，租金不能說收到手軟，自負(fù)盈虧總不是難事。
拿市面上此類項目租金水平來看，一間20平米的改造房屋租金約在3000元每月，均下來就是一天五塊錢左右。這比園區(qū)動不動就5毛起租仍空置的情況，絕對是門好生意。
在斯坦福大學(xué)沒落戶硅谷之前，誰也料想不到今天那里的輝煌;在車庫沒選定海淀圖書城之前，誰也不會料到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街今天的這番熱鬧。
當(dāng)園區(qū)在建好那些又粗笨又厚實的寫字樓后，才開始分精力孵化，這種本末倒置的節(jié)奏是該停一下了。而市場也已經(jīng)發(fā)出了這樣的信號：先聚攏人，再做園，之后建城。也讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順口氣吧。
細(xì)想之下，這二兩蚊子腿肉指不定就能扇出一陣蝴蝶效應(yīng)，繁榮一個區(qū)域。
二、你看不上的：分割出租
潘石屹把任大炮請過去做了SOHO 3Q的新聞發(fā)布會。線上訂座系統(tǒng)將目前SOHO閑置的辦公空間按工位分割再組合出租。做商業(yè)地產(chǎn)的就是敢要價，一個工位一周1000-1300塊不等。而在中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街上的那些創(chuàng)業(yè)孵化器，單個工位租金也不過在800-1500元/月/個之間，換算到周，費用不過在200-350左右。
潘石屹一出手就是五倍。在SOHO 3Q租一個工位一個月至少4000以上，而每個工位面積基本就在一平米左右，平均到每一天，一平米至少帶來130元的收入。這華麗麗的租金或許還要要去除一些公攤面積的費用，那么至少也是有每平米幾十塊的收入。而潘石屹在分割出租之前，SOHO對外公開報價才6-7塊每平米每天。即便是北京最核心區(qū)的寫字樓租金，價格也在每天每平米十幾塊左右。SOHO在創(chuàng)業(yè)孵化概念包裝之后，這一平米的收入就翻了十幾個筋斗。即便把這一個工位一天的收入打個一折，那么潘石屹每個桌子還是有13塊的收益，這也遠超于同類甲級寫字樓租金水平。
這么好的生意，完全讓此前生意黯淡的SOHO又活了過來。搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者今天作為注冊用戶去線上試著訂座，發(fā)現(xiàn)SOHU望京寫字樓放在線上的23層寫字樓只剩一間3人辦公室，價格為3900元/周;22層剩余6席;21層剩余一半。而這個業(yè)績是在面世5天內(nèi)做出的。除了最后一步的支付，搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者真真切切的體驗了整個線上訂座的流程。不得不說，這個線上訂座還真不是SOHO的廣告牌子。它的用戶體驗甚至比其他各大創(chuàng)新孵化器的線上預(yù)訂平臺都要順暢和悅目。
租金高，不用招商經(jīng)理出去跑，坐在電腦前動動手指就好，這是多少產(chǎn)業(yè)園區(qū)夢寐以求的事情。雖然SOHO 3Q產(chǎn)品目前京熱滬冷，但“觸網(wǎng)”的這一步，潘石屹走的太對了，也太贊了。反觀我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，電子城結(jié)盟58同城;聯(lián)東U谷淘寶賣樓，都淪為打廣告，實際收效幾乎為0。
看到潘石屹坐著數(shù)錢樂得合不攏嘴的景象，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商真該掂量掂量分割出租這檔生意。政策方面，分割銷售各地規(guī)定不一，但對于分割出租，各地并無命令禁止。比起一口吃個大胖子，花一年時間陪客戶喝到胃出血引進一家企業(yè)租你寫字樓一層，SOHO 3Q的線上訂購模式不得不說是“高階技能”。而決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能不能站著就把錢掙了的，主要還得看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自身能否調(diào)整心態(tài)。要不要轉(zhuǎn)變唯大企業(yè)、跨國企業(yè)不招的思路?要不要花更多心思在提升服務(wù)水平上。而這種小而美產(chǎn)品吸引的企業(yè)也不一定都沒實力。能為員工付得了130元/天/平米的創(chuàng)業(yè)主，起碼人家現(xiàn)金流不會差，成長性相信也不會弱。
而如果園區(qū)每座寫字樓的運營情況都能像SOHO望京這樣，吸引一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐的話，那么這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)為當(dāng)?shù)貛淼亩愂肇暙I也不可估量。
而一旦園區(qū)聚集了優(yōu)秀的人才，吸引了優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，運營方有了可觀的租金，地方政府有了不錯的稅收，大環(huán)境大政策對于這種舊廠房改造和分割出租的導(dǎo)向就會是開發(fā)和包容的。
如此看來，嘿，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，你們看不上的這點蚊子腿肉效用還真大。
而覺醒的同仁們，你接下來需要做的就是：把自己當(dāng)成個產(chǎn)品經(jīng)理，揣一顆用戶至上的心，做幾款體驗過人的產(chǎn)品。哪怕只有一款，你至少還能在這趟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱浪上濺出幾朵漂亮的水花。
