幾乎沒人再質(zhì)疑產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將接盤傳統(tǒng)房企的黃金盛世。
對于接下來的行業(yè)預(yù)期，典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表現(xiàn)出總體樂觀的態(tài)度，部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商甚至給出了2015滿分的預(yù)期。
在搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)主辦的“2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍”活動上，來自上海市政府的代表以及來自聯(lián)東集團(tuán)、恒生科技園、綠地集團(tuán)、寶藍(lán)股份和首農(nóng)中科電商谷的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商代表，對于2014年的行業(yè)信心分別給出8分、8分、7分、10分、6分和10分的答案。而對于2015的行業(yè)預(yù)期，上海市政府代表、綠地集團(tuán)和首農(nóng)中科電商谷都給出滿分10分答案；聯(lián)東集團(tuán)、恒生科技園與寶藍(lán)股份均給出7分預(yù)期。
政府表態(tài)：2015產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)滿分十分
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展向來與政府和政策密不可分。上海政府代表對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的判斷從2014年8分一躍到2015年的滿分。上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會工業(yè)區(qū)管理處處長周強(qiáng)解釋到：2014年的行業(yè)是“迷茫”的；而2015年的滿分則在表明信心。
周強(qiáng)認(rèn)為，2014年有三個轉(zhuǎn)型導(dǎo)致了行業(yè)的“迷茫”：行業(yè)的轉(zhuǎn)型；產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和政策的轉(zhuǎn)型。“對于2015年打了滿分，這表明一種信心，這種信心也是來自于三個方面。”周強(qiáng)認(rèn)為2015的行業(yè)信心主要建立在以下基礎(chǔ)上：一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型空間非常大；二是全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)空間非常大；三是外招轉(zhuǎn)向內(nèi)孵，地方政府正從“重招商”向“招商培育并重”轉(zhuǎn)變。
寶藍(lán)給出2015最低分：4分空間待填
除有積極看法，亦有謹(jǐn)慎看待的。剛剛拿下北京“動批”改造大單的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商寶藍(lán)股份給出6分最低分。在“2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高端論劍”活動上寶藍(lán)股份總裁劉寶廷認(rèn)為2014年的6分基于兩點：一是以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新興產(chǎn)業(yè)正在大力發(fā)展，二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營已經(jīng)進(jìn)入了市場化。而剩余的4分則是我國工業(yè)實體經(jīng)濟(jì)從3.0向4.0轉(zhuǎn)型還未完成的那部分空間，待填。而2015年7分的判斷，也恰是以上兩因素的進(jìn)一步深化：新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展會越快；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化也會越強(qiáng)。“6分和7分不代表悲觀，而是代表著一種謹(jǐn)慎的樂觀，代表著從一線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行情，也代表著對三四線城市的判斷。”
恒生科技園：2015行業(yè)競爭更嚴(yán)酷
同樣持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度的還有恒生科技園。恒生科技園總裁楊萍對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2014和2015均給出7分。楊萍認(rèn)為，”產(chǎn)業(yè)園發(fā)展剛剛起步，完全沒有到頂峰，7分表示我們的謹(jǐn)慎樂觀和對這個行業(yè)的希望。”為什么兩年打同樣的分呢?楊萍認(rèn)為，站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商角度而言，2015較2014競爭更加嚴(yán)酷，是要減分的；但由于競爭者的能力不一，對于積淀好的運營商來說，其競爭優(yōu)勢補(bǔ)齊了外部環(huán)境的惡劣。
“民營元老”潑涼水：不是紅燒肉是啃骨頭
唯一認(rèn)為明年行業(yè)信心會下降的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“民營元老”——聯(lián)東集團(tuán)。聯(lián)東集團(tuán)副總裁梁環(huán)宇給出2014年8分，2015年7分的判斷。理由有三：一是宏觀經(jīng)濟(jì)會持續(xù)探底；二是政策會逐步收緊；另外，競爭加劇進(jìn)入白熱化。梁環(huán)宇認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來是有可為的，但這個市場畢竟是小眾市場，不會像住宅和商業(yè)那么龐大。“前些年工業(yè)土地放量存量是比較大的，所以早期的實體企業(yè)基本上都有地了。我們做的是企業(yè)增量的需求，所以我認(rèn)為整個操作難度會比住宅商業(yè)更大，整個市場容量要小于傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加上一些外部因素，所以我認(rèn)為峰值不高。”而對于外圍因素，梁環(huán)宇認(rèn)為“威脅大于競爭”。
梁環(huán)宇也告誡新進(jìn)者：“這不是紅燒肉業(yè)務(wù)，而是啃骨頭業(yè)務(wù)，所以要想清楚，不要掛羊頭賣狗肉。要有真功夫才能啃得了，啃骨頭是要帶工具的，是要有好心態(tài)的，也不能今天啃不著肉明天就不干了。”
“非標(biāo)行業(yè)”2015信心十足
將自己比作“非標(biāo)行業(yè)”涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的首農(nóng)中科電商谷和綠地集團(tuán)，均給出雙十分，對夠和未來信心都滿分，其依據(jù)何來？
作為“小而美”的代表，北京中科電商谷投資有限公司總經(jīng)理康京圍表示，自己進(jìn)入行業(yè)不滿三年，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新兵，不好高騖遠(yuǎn)，項目好，信心就滿。北京第二機(jī)場落戶項目附近，中科電商谷跟著受益。項目小，人員少，但相對來說溝通效率高。探索金融創(chuàng)新和集約服務(wù)，中科電商谷正在通過整合資源來降低租金。“拼服務(wù)賺好評”的心態(tài)讓康京圍覺得，對于園區(qū)的過去和未來均信心滿滿。
綠地做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：布局空港和地鐵經(jīng)濟(jì)
而對于登上住宅地產(chǎn)龍頭寶座的綠地就又另當(dāng)別論了。綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中心總經(jīng)理湯洪志透露，正是因為綠地有了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并把產(chǎn)城一體化列為綠地的戰(zhàn)略，才能夠促進(jìn)綠地成為目前的房地產(chǎn)第一。湯洪志表示：“事在人為，我們不屑于傳統(tǒng)，今年要把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為綠地的一個新動力體現(xiàn)在綠地的新戰(zhàn)略當(dāng)中。”而支撐綠地這種自信的是其過往的成績和作品。
據(jù)了解，綠地自去年實施“大空港”戰(zhàn)略，已在全國布局二十個空港。湯洪志認(rèn)為，在世界上成功的國際大都市只有空港的存在才能助推這個城市成為國際大都市，所以綠地布局了哈爾濱、鄭州、南昌、?？诤湍蠈幍仁∈?，并且在每個布局當(dāng)中都有精細(xì)體現(xiàn)。“比如往北，在哈爾濱，布局空港面對的是大俄羅斯體系，需要整合對接中俄的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來；南邊則是?？冢亲再Q(mào)區(qū)概念和免稅的概念，綠地主動承擔(dān)了?？诘臏?zhǔn)自貿(mào)區(qū)和免稅區(qū)建設(shè)工作。而在全國體系中綠地大膽地提出了‘地鐵經(jīng)濟(jì)’，綠地今年要拿下十條地鐵的建設(shè)工作，不僅要做地鐵的建設(shè)，而且要做地鐵的運營。綠地將來要擔(dān)負(fù)起的是中國2015年的大消費體系。除此之外，綠地還要率先在全國做十幾個進(jìn)出口貿(mào)易超市。“而所有這些都是基于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生的大經(jīng)濟(jì)體系，基于此，綠地對未來信心滿滿。
2014產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大事件
而2014，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，還有一些大事件值得銘刻。
在恒生科技園總裁楊萍看來，2014對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)影響最大的是外部形勢的變化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)客戶在減少；新興行業(yè)的客戶在激增；客戶群的變化直接對產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)體系提出挑戰(zhàn)。而“非標(biāo)主體”進(jìn)來賺快錢的例子也變相地教育了政府。政府對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要求越來越高，逼迫著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不斷修煉內(nèi)功。
聯(lián)東集團(tuán)副總裁梁環(huán)宇認(rèn)為，2014年62文的出臺加快了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場化進(jìn)程；而互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)也給行業(yè)帶來了變革。從前拿地拍腦袋，現(xiàn)在有了數(shù)據(jù)說話。寶藍(lán)股份總裁劉寶廷同樣認(rèn)可“互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)”對產(chǎn)業(yè)升級換代的作用，而這股風(fēng)也刮到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
湯洪志則則認(rèn)為2014對于綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)影響最大就是自貿(mào)區(qū)改革，自貿(mào)區(qū)的改革不僅是行業(yè)內(nèi)的，其對政治體系的改革給了綠地最大的利好。拿著自貿(mào)區(qū)這套“尚方寶劍”，綠地在全國各地做地產(chǎn)都暢通無阻。
在上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會工業(yè)區(qū)管理處處長周強(qiáng)看來，2014年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌化、市場化和資本化元年。
總體看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于未來的預(yù)期呈樂觀態(tài)勢。而這個結(jié)論也并非主觀判斷，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院發(fā)布的《2014中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)》就指出，2014 年我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心指數(shù)為132.02， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商信心處于謹(jǐn)慎樂觀區(qū)間。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亮出2015殺手锏
在信心整體樂觀的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實際競爭卻在加劇。面對“狼來了”的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們紛紛亮出自己2015的“殺手锏”。
上海政府：開放包容
首先，來自上海政府方面的態(tài)度是2015將繼續(xù)推動園區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和二次開發(fā)利用。周強(qiáng)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之于城市經(jīng)濟(jì)的作用主要有三：一是具備提升城市形態(tài)功能；二是可推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；三是可培育和發(fā)展中小企業(yè)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在上海的發(fā)展，政府持開放和包容態(tài)度，支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺的發(fā)展。
聯(lián)東集團(tuán)：固本拓邊
目前已進(jìn)入25個城市，目標(biāo)建園百個的聯(lián)東集團(tuán)2015的殺手锏是”固本拓邊“。
梁環(huán)宇稱，固本，即把根本守住。聯(lián)東的根本是：“做專業(yè)的園區(qū)，做規(guī)范的園區(qū)，做純工業(yè)用地的相應(yīng)載體，把園區(qū)從投資選址到后面的運營服務(wù)整個鏈條做得更純粹更精致。”梁環(huán)宇判斷在目前經(jīng)濟(jì)形勢下滑的情況下要順勢而為：順著市場，順著政策。
選址定成敗；產(chǎn)品快半步；服務(wù)靠專業(yè)；發(fā)力要明確；戰(zhàn)線勿過長，這就是聯(lián)東的“固本”思路。而這其中選擇是第一位的，就產(chǎn)業(yè)園而言，選址定成敗。梁環(huán)宇給出的意見是，園區(qū)開發(fā)商要改變自己能改變的，選擇對了就可以坐船出海。做產(chǎn)品要做貼近可得，并且不要輕易試錯，“任何與市場相悖的動作都是無效動作，原來是暗合了市場，順應(yīng)了市場需求，但真正讓你成功的是市場。”但“可以領(lǐng)先于市場，但是不要快一步，快半步即可。”因為產(chǎn)業(yè)的形成有一個培育的過程，所以要沿著產(chǎn)業(yè)需求路徑和客戶演變來做。而專業(yè)的事情要讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)去做，不要大包大攬，尤其在服務(wù)體系建設(shè)上。整個企業(yè)的發(fā)力點要明確，不要拉長戰(zhàn)線。
“拓邊”是要把企業(yè)的邊界拓寬，比如與互聯(lián)網(wǎng)的融合。梁環(huán)宇認(rèn)為，未來園區(qū)發(fā)展第一資源不是土地資源，而是客戶資源，哪里有客戶哪里就是做園區(qū)的好地方，有客戶才有一切。聯(lián)東未來的核心是捕捉客戶資源，并通過大數(shù)據(jù)、金融創(chuàng)新等手段來優(yōu)化招商，守住核心業(yè)務(wù)。
恒生科技園：擁抱互聯(lián)網(wǎng)
“互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)是誰都躲不開的事情，既然躲不開，還不如去擁抱。”本身就專注互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的恒生科技園的擁抱方式，就是“以極致的產(chǎn)品、以客戶為中心的服務(wù)、以快速的迭代創(chuàng)新和平臺資源共享方式”。恒生科技園總裁楊萍認(rèn)為，“園區(qū)運營商必須從形式上的甲方轉(zhuǎn)型成為實質(zhì)上的乙方，以乙方的心態(tài)為企業(yè)提供服務(wù)。”“以前我們的招商是以大為主，現(xiàn)在就要變成造林和大樹并行的方式，創(chuàng)客空間和服務(wù)器都要做，根據(jù)客群不斷進(jìn)行迭代。”
寶藍(lán)股份：平臺化模式和免費模式
寶藍(lán)股份是國內(nèi)最早用輕資產(chǎn)方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營已經(jīng)規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商。寶藍(lán)股份總裁劉寶廷認(rèn)為，在原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行升級已經(jīng)足夠使經(jīng)濟(jì)從3.0升到4.0，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商應(yīng)該把更多精力放在產(chǎn)業(yè)趨勢研究上。寶藍(lán)股份與恒生科技園的發(fā)展思路不謀而合，“只有把企業(yè)當(dāng)成第一位而不是把房子和地當(dāng)成賺錢的機(jī)器，才是國家產(chǎn)業(yè)升級的最終動力；產(chǎn)業(yè)運營商只有讓企業(yè)省錢，讓企業(yè)賺錢，讓企業(yè)在上面得到飛速成長才會成功，而可效仿的例子就是馬云的生態(tài)圈。”劉寶廷稱，寶藍(lán)的2015殺手锏就是“平臺化模式和免費模式”。接下來，寶藍(lán)首先要做的就是將其十萬平米免費模式的園區(qū)平臺推向市場
中科電商谷：小而美 拼服務(wù)
與上規(guī)模的大園區(qū)不同，首農(nóng)中科電商谷只有北京一個園區(qū)，恰是“小而美”園區(qū)的代表。北京中科電商谷投資有限公司總經(jīng)理康京圍談到其修煉內(nèi)功的方式就是：“做好產(chǎn)品，拼極致服務(wù)”。“我的項目比較特殊，基本指標(biāo)限定了，我感覺做不好對不起政府，也對不起客戶。”所以要把產(chǎn)品做好，也要把服務(wù)做好。
綠地集團(tuán)：尋找新動力 不做苦行僧
就綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2015的殺手锏而言，湯洪志用一句話總結(jié)：尋找新動力。湯洪志稱綠地不僅僅是一個房地產(chǎn)公司，而是綜合發(fā)展的公司，房地產(chǎn)只占60%。而其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)早在十年前就已布局，只是綠地比較低調(diào)，其早年間在上海打造了花橋；將上海11號地鐵線引入江蘇；打造了西安高新區(qū)；改造了鄭州新區(qū)等等。
而就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展而言，湯洪志認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅需依靠市場規(guī)律，還需要政府的支持。做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不應(yīng)是苦行僧，“本來是應(yīng)該政府完成的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在幫政府做，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就有巨大的奉獻(xiàn)，我們?yōu)槭裁匆隹嘈猩?我們?yōu)槭裁床灰獟赍X?不掙錢怎么幫助入駐的企業(yè)成長?拿出什么東西來幫助企業(yè)?我們不是政府，我們能給企業(yè)政策嗎?我們能給企業(yè)福祉嗎?我們不掙錢怎么反饋給企業(yè)?怎么去招商?“所以，綠地做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一個更大的理想：拉著政府玩，并“為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同仁爭取中國政府更大的平臺支持。”
而在實操層面，聯(lián)東集團(tuán)正在研究”普洛斯模式“，綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分要效仿的則是蘇州工業(yè)園。
