“錢荒”席卷上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
11月26日，包括銀行、擔保、證券、基金公司、投資、融資租賃、小貸、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融業(yè)態(tài)的共計60余家機構聚集在上海某園區(qū)，時隔幾日，在上海市經(jīng)信委、上海市金融辦和閘北區(qū)人民政府的撮合下，市北高新、張江集團等上海園區(qū)高管，申銀萬國、民生銀行等一眾金融機構高管聚首上海市北高新園區(qū)，共議的正是園區(qū)錢事。
園區(qū)轉(zhuǎn)型 催生3萬億資金缺口
上海市經(jīng)濟信息化委工業(yè)管理處處長周強估計，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金需求量將超過3萬億。這個數(shù)字從何而來?謀求轉(zhuǎn)型是產(chǎn)業(yè)園區(qū)資金饑渴癥的重要起因。
粗略估算，上海擁有約1000平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，包括已建成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)753平方公里、倉儲用地77平方公里;預計可新增的產(chǎn)業(yè)用地120平方公里;以及部分研發(fā)總部和商務辦公用地;這些產(chǎn)業(yè)用地的發(fā)展狀況良莠不齊，平均來看，2013年上海全市工業(yè)用地單位產(chǎn)值約為70億，但部分園區(qū)的單位產(chǎn)值不足20億。“上海工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)值統(tǒng)計數(shù)字是5.5萬億(合計二、三產(chǎn))，單講工業(yè)產(chǎn)值為2.4萬億，漕河涇、張江等做得好的園區(qū)，單位產(chǎn)值能達到200億/平方公里，這意味著，有相當一部分園區(qū)徘徊在土地利用的極低水平線上”，上實城開董事局主席倪建達說。
2013年10月，上海市人民政府辦公廳印發(fā)了《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃(2013-2015年)》，建設具有“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新技術和新模式的“新型園區(qū)”被明確提出，對資金的渴求也成為“剛需”。
周強將上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金需求劃分為三個“一萬億”。
“一級開發(fā)層面，按照三分之二計算，意味著三四百平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)要轉(zhuǎn)型升級，目前存量土地廠房的回購價格在100-200萬/畝，如果政府來騰籠換鳥、收儲，整個一級開發(fā)回購市場的資金需求量就在1萬億以上。”
“二級運營層面，上海產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強度不高，容積率約在0.6左右，未來產(chǎn)業(yè)用地的容積率提升是必然趨勢，假設容積率提升50%到0.9，提升100%到1.2，按照2000元—3000元的開發(fā)成本來算，這個融資需求又在1萬億以上。”
“第三個層面，企業(yè)運營中的投融資需求。如果一級土地開發(fā)建設、園區(qū)載體建設和開發(fā)運營通過金融助力被有效打通，培育和引進產(chǎn)業(yè)，新增大量新企業(yè)，也將產(chǎn)生巨量的資金需求”。
雙重約束 舊模式難以為繼
錢從哪里來?
“以前不管是地方商業(yè)銀行，還是四大國有銀行，只要政府融資，基本上都會全力以赴支持，現(xiàn)在難了，融資平臺要關掉，不能新增，還要對原來的債務提出還款計劃，這對園區(qū)建設是一個挑戰(zhàn)”，倪建達指出。
對大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，開發(fā)建設資金多依靠土地融資和政府投入獲得，通過平臺公司募集，以新貸款覆蓋舊貸款滾動開發(fā)。
2014年，《預算法》修訂及《關于加強地方政府性債務管理的意見出臺》(國發(fā)[2014]43號文)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)舊有的融資模式構成影響。所謂的43號文，其主要內(nèi)容包括，建立“借、用、還”相統(tǒng)一的地方政府性債務管理機制;賦予地方政府依法適度舉債融資權限;推廣使用政府與社會資本合作模式(PPP);剝離融資平臺公司政府融資職能，融資平臺公司不得新增政府債務;政府債務不得通過企業(yè)舉借，企業(yè)債務不得推給政府償還。
中國投資咨詢公司蔣學偉介紹，在運作機制上，政府性的園區(qū)開發(fā)公司實質(zhì)上是一種地方投融資平臺，將受到43號文的影響。目前，園區(qū)開發(fā)主要包括兩種方式：一是政府主導，一是市場主導，前者最為普遍。政府通過招商引資、土地出讓等方式引入企業(yè)，在園區(qū)設立具有行政管理功能的管委會，同時設立國有開發(fā)公司，通過開發(fā)公司實現(xiàn)開發(fā)意圖。上海的張江高科技園區(qū)、陸家嘴金融區(qū)、上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等，都由相應的開發(fā)區(qū)公司進行開發(fā)，包括上海張江集團、上海陸家嘴集團、上海臨港經(jīng)濟發(fā)展集團等。
“國務院43號文，將長久影響各級政府的經(jīng)濟運作模式，對省市以及區(qū)政府、鎮(zhèn)政府來說，效應越來越明顯，將來地方融資平臺受到約束、地方債使用受到限制，在合乎監(jiān)管的前提下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何和金融機構做好對接，是個大挑戰(zhàn)”，周強指出。
在這種情況下，要獲得園區(qū)轉(zhuǎn)型升級所需要的資金，探索投融資體制創(chuàng)新，發(fā)掘與金融機構的合作機會以及引導社會資本的進入，就成為必然。“上海市經(jīng)信委、上海市金融辦籌劃搭建的上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)沙龍平臺，其目的就是要動員社會力量共同參與推動本市產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展工作”，上海市經(jīng)信委副主任徐子瑛說。
多重掣肘 資金閉環(huán)難題待解
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的巨額資金需求被推向市場，如何找錢?
國務院近日發(fā)布的《關于促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》也提出，支持國家級經(jīng)開區(qū)同投資機構、保險公司、擔保機構及商業(yè)銀行合作，建立投保貸序時融資安排模式，并鼓勵有條件的經(jīng)開區(qū)探索與社會資本共辦“區(qū)中園”。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，當前，園區(qū)開發(fā)公司的融資渠道較為單一，政府資金及銀行類資產(chǎn)占據(jù)主要比重，資產(chǎn)負債率高，融資成本高。
在此條件下，金融混搭，使用多元多層次的資本是最直接的路徑。開發(fā)貸、商業(yè)貸款、信托類融資貸款、險資的債權計劃或資產(chǎn)支持計劃、證券公司的專項資產(chǎn)管理計劃、各類理財產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化投資以及各種房地產(chǎn)投資基金(包括境外)資金，都可以為園區(qū)融資所用，并根據(jù)不同的特性，形成金融產(chǎn)品組合。
謀求運營公司上市則可打通園區(qū)的直接融資渠道。近期，上海臨港集團擬打包旗下部分園區(qū)開發(fā)業(yè)務借殼上市，在上海，園區(qū)開發(fā)類的上市公司還包括市北高新、外高橋、浦東金橋等。臨港集團董事長劉家平在接受媒體采訪時指出，臨港集團還將考慮建立園區(qū)開發(fā)基金，“以前我們主要向銀行貸款，現(xiàn)在考慮的是能不能把社會上的資源和國資對接，這樣可以有效降低我們的負債率。”
在香港上市的上實城開還把目光鎖定境外資本。上實城開今年收購了上海世貿(mào)商城，“收購價是45億港元，現(xiàn)今營業(yè)收入3.6億，也就是說收益率在7-8%之間，扣掉一些硬性費用，收益率只有4%左右，放在國內(nèi)顯然沒法做”，倪建達介紹，“但我們在海外借到了3.98%的資金，只要收益可以覆蓋這3.98%，就有盈利。”
而要獲得資本的青睞，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目“可融資”是前置條件。
中投發(fā)展參與了昌平新城科技商務區(qū)(TBD)的開發(fā)，該園區(qū)占地55平方公里，為一二級聯(lián)動開發(fā)。中投發(fā)展有限責任公司董事長陳良秋認為，新形勢下，必須從“園區(qū)開發(fā)投資主體能融資”向“園區(qū)開發(fā)項目可融資”轉(zhuǎn)變。陳良秋指出，“無論做大的園區(qū)還是園中園項目，都要關注項目本身的可融資性”。“可融資”意味著項目要回歸金融的本質(zhì)，捋順現(xiàn)金流、損益、開發(fā)時序等關鍵問題。以此為前提，金融的切入才是順當?shù)摹Ｔ谶@個角度理解，曾經(jīng)被忽視的“資本規(guī)劃”當成為園區(qū)開發(fā)運營主體的必備技能，且“資本規(guī)劃”應被前置，與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“空間規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”有機結合，實現(xiàn)“三規(guī)合一”。
資產(chǎn)證券化則是形成園區(qū)融資閉環(huán)的重要一環(huán)，甚至是產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的終極出路。
“要拉長舊有的鏈條，形成一級開發(fā)、二級建設、三級運營和四級的資產(chǎn)證券化或金融產(chǎn)品化，保證投資從現(xiàn)金回到現(xiàn)金，形成資金閉環(huán)”，陳良秋指出，否則，大量資金積壓在園區(qū)無法滿足回報要求，資金供應就會出現(xiàn)問題。
這種模式實際上已有較成熟的運作范本。國際范圍內(nèi)，以普洛斯、嘉民、豐樹等為代表的一批工業(yè)地產(chǎn)商，近年間快速發(fā)展，其背后的金融杠桿就功不可沒——通過資產(chǎn)打包、REITs等金融渠道對接資產(chǎn)證券化，快速有效地解決資金問題。這種模式廣為國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)學習和推崇。不過，由于行業(yè)環(huán)境和相關法律配套并不健全，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)證券化在國內(nèi)尚處于摸索階段。
對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資困境而言，資金閉環(huán)不關恐難突圍。
