進(jìn)入7月份，2014年上海樓市上半場(chǎng)也就結(jié)束了，但今年的中場(chǎng)休息卻讓人沉重了很多，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是對(duì)于購(gòu)房者，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)節(jié)奏，都讓人有些看不懂：成交量始終處于低位徘徊，而房?jī)r(jià)卻始終一路走高冠絕全國(guó)。
特征一：新房成交面積同比下跌超三成
據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014年上半年上海樓市共計(jì)成交商品住宅34458套，與去年同期相比大跌30.8%，共計(jì)成交面積406.2萬(wàn)平，同比2013年下半年降幅達(dá)到32.9%。
在價(jià)格方面，今年上半年上海新建商品住宅成交均價(jià)為26393元/平，同比大幅提升達(dá)12.4%，創(chuàng)歷史新高。
實(shí)際上在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1到5月份（6月份數(shù)據(jù)暫未出），上海新建商品住宅成交均價(jià)分別同比上漲20.9%、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%，漲幅始終位居全國(guó)第一。
對(duì)此，搜房網(wǎng)分析認(rèn)為，受累于房貸持續(xù)性緊縮，以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍不景氣，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。
據(jù)此前上海搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，逾五成受訪者表示今年不會(huì)出手買(mǎi)房，近七成受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步下跌，這直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)成交低迷不起。
然而，上海房?jī)r(jià)并未隨著成交走低而走低，相反仍舊一路走高。這主要在于樓市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些微妙變化，由于多種因素，使得上海樓市中高端市場(chǎng)（5萬(wàn)元/平米以上）表現(xiàn)良好，直接抬高了整體成交均價(jià)。
特征二：5萬(wàn)/平以上住宅成交表現(xiàn)驚艷
據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前6個(gè)月，上海中高端住宅市場(chǎng)（5萬(wàn)元/平米以上）總計(jì)成交1759套，同比去年前五個(gè)月成交的1131套，同比增長(zhǎng)了55.53%，其表現(xiàn)在今年整體低迷的背景下可謂“驚艷”。
不過(guò)，今年上半年，上海中高端住宅市場(chǎng)的成交總面積僅為260773平方米，同比去年的260355平方米僅增長(zhǎng)了0.16%，與成交套數(shù)55.53%的增幅有些“不匹配”。
在 今年上海樓市整體行情低迷的情況下，中高端住宅成交套數(shù)同比大增五成，主要在于去年11月份“滬七條”及年底延緩發(fā)放預(yù)售證抑制了中高端市場(chǎng)；但年后隨著 政策效果的遞減，預(yù)售證開(kāi)始放行，加之個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，中產(chǎn)階層對(duì)于中高端住宅的剛性需求被打開(kāi)，導(dǎo)致中高端樓盤(pán)集中釋放，成交量迅速回升。
與 此同時(shí)，有媒體分析認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)貨幣信貸政策的收緊，高凈值人群融資亦十分艱難，這使得中高端住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群，有過(guò)去的金字塔尖的高凈值階層逐漸轉(zhuǎn) 變?yōu)橹挟a(chǎn)階層，但中產(chǎn)階層畢竟不敵高凈值人群，雖然同是購(gòu)買(mǎi)中高端住宅，但在面積、配置等要求上要低一些，這也就造成了成交套數(shù)大增五成，而成交面積卻持 平的“不匹配”狀態(tài)。
特征三：滬土地市場(chǎng)歷經(jīng)“冰火兩重天”
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年前6個(gè)月，上海土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交77幅，同比減少14.4%，成交面積279.1萬(wàn)平，同比減少9.4%，成交金總額達(dá)581.9%億元，同比下滑12.6%。
而在今年一季度，上海土地市場(chǎng)共計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性用地55幅，同比大漲61.9%。成交面積228.9萬(wàn)平，同比上漲78.8%，成交總金額達(dá)468億元，同比大幅上漲160%。
從一季度土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)全線飄紅，到上半年土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)全面走低，二季度的土地市場(chǎng)成交數(shù)量、面積、總額幾乎均幾乎不到一季度的一半，可以說(shuō)上海土地市場(chǎng)在今年上半年經(jīng)歷了一次“冰火兩重天”的過(guò)山車(chē)境遇。
不過(guò)，在宅地（含住宅屬性）方面，今年上半年共計(jì)成交37幅，成交面積達(dá)198.7萬(wàn)平米，同比去年上漲35.6%，成交金額達(dá)425.4億元，同比上漲103.4%。
搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，住宅用地成交面積及金額雙雙同比上漲，是上半年上海土地市場(chǎng)唯一增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，從側(cè)面可以看出，即使上海土地市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，但住宅用地的供應(yīng)量依然被保持，這種趨勢(shì)將不會(huì)被動(dòng)搖。
特征四：11條軌交集中爆發(fā) 規(guī)劃利好強(qiáng)勁
對(duì)于上海樓市各板塊而言，如果要評(píng)比出一條最具利好屬性的條件來(lái)，非軌道交通線莫屬，凡軌交至則人流達(dá)，房?jī)r(jià)亦蹭蹭的往上漲，尤其是對(duì)于軌交線首次開(kāi)通的區(qū)縣，如嘉定、青浦等。
繼2010年世博會(huì)后今年上海軌交建設(shè)再度發(fā)力，規(guī)模為近年來(lái)罕見(jiàn)。據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅在今年上半年就有眾多軌交線完成規(guī)劃公示、環(huán)評(píng)公示、開(kāi)工建設(shè)、安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)，包括：
6 月30日軌交5號(hào)線南延伸段開(kāi)工；6月23日軌交15號(hào)線揭開(kāi)面紗；6月24日，軌交16號(hào)線龍陽(yáng)路至羅山路區(qū)間接觸軌已安裝調(diào)試完畢；5月30日上海發(fā) 布稱(chēng)軌交17號(hào)線今年將全線開(kāi)工；5月28日軌交14號(hào)線開(kāi)始環(huán)評(píng)報(bào)批前最后一次公示；5月5日上海軌交11號(hào)線迪士尼專(zhuān)線開(kāi)始鋪軌施工；4月23日軌交 12號(hào)線西段龍華站至大木橋路站區(qū)間全部貫通；3月17日，上海發(fā)布披露軌交10號(hào)線二期工程預(yù)計(jì)今年開(kāi)工；3月14日《上海軌交13號(hào)線三期工程環(huán)境影 響評(píng)價(jià)報(bào)批前公示》公布；2月18日軌交9號(hào)線三期開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，；1月29日市規(guī)土局公布《軌交18號(hào)線專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》。
除了眼下的軌交規(guī)劃外，長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃也為上海樓市繁榮的可持續(xù)性提供了遠(yuǎn)景保障：5月初上海2040年城市規(guī)劃編制開(kāi)始啟動(dòng)，到2040年將上海建設(shè)成為具有全球資源配置能力、較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的全球城市。
特征五：買(mǎi)房跟著規(guī)劃走 青浦未來(lái)或最火
相對(duì)于靜安徐匯等中心城區(qū)，最近幾年來(lái)上海樓市成交主要集中在外圍區(qū)縣。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新建商品住宅成交面積大浦東地區(qū)以78.14萬(wàn)平米奪第一，緊隨其后者分別為嘉定64.98萬(wàn)平米、寶山47.41萬(wàn)平米、青浦43.65萬(wàn)平方米。
大浦東位居頭把交椅，得益于該區(qū)廣袤的空間面積（1210平方千米）、城市規(guī)劃重大利好（自貿(mào)區(qū)、迪斯尼均位于此處）、軌道交通建設(shè)（多條在建、規(guī)劃線路連接此處）。
而 相對(duì)于浦東、嘉定、寶山目前的火熱，隨著該區(qū)域的發(fā)展日漸成熟，青浦區(qū)的后勁顯得更足。搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年共有13區(qū)縣有經(jīng)營(yíng)性用地成交，其中 青浦區(qū)成交經(jīng)營(yíng)性用地76.4萬(wàn)平，共計(jì)收金132.4億元，雙雙位列各區(qū)縣榜首位置，這是青浦區(qū)土地成交首次超越浦東、嘉定等傳統(tǒng)供應(yīng)區(qū)域，成為新的土 地成交“一哥”。
與此同時(shí)，軌交17號(hào)線正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2017?2018年間建成通車(chē)，再加上大虹橋商務(wù)區(qū)的輻射日趨強(qiáng)勁，以及青浦區(qū)良好的自然環(huán)境與空氣質(zhì)量，未來(lái)上海人購(gòu)房版圖里青浦或最為火熱。
特征六：限購(gòu)限貸 只限得了購(gòu)房者的心理
2010年上海開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)政策，2011年上海開(kāi)始執(zhí)行限貸政策。不過(guò)上海樓市行情本質(zhì)上仍是供不應(yīng)求，所以相對(duì)于限貸政策對(duì)樓市的降溫效果，限購(gòu)政策的效果已經(jīng)日趨減弱，上海業(yè)界對(duì)于放松限購(gòu)的呼聲，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他城市那么強(qiáng)烈。
但所謂道高一尺魔高一丈，限貸政策的執(zhí)行也在今年上半年大打折扣，這主要在于滬上開(kāi)發(fā)商明里暗里推行“零首付”“首付分期”等形式，明確可知的有盛大青春里、通用國(guó)際、保集瀾灣、遠(yuǎn)洋香奈、萬(wàn)業(yè)紫辰苑甚至世茂旗下樓盤(pán)項(xiàng)目等。
據(jù) 消息人士稱(chēng)，實(shí)際上是幾乎所有的滬上樓盤(pán)項(xiàng)目，都有類(lèi)似于首付款延期、首付款分期之類(lèi)的服務(wù)，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商方面會(huì)以三種形式來(lái)“幫助購(gòu)房者”，一種是開(kāi) 發(fā)商直接給購(gòu)房者墊付部分資金，直接借錢(qián)給購(gòu)房者；第二種是開(kāi)發(fā)商放寬首付款繳納期限，還有一種就是開(kāi)發(fā)商或者中介，與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，為購(gòu)房者提供 首付款單項(xiàng)融資服務(wù)，而且這個(gè)不影響后續(xù)的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)。
以某品牌項(xiàng)目為例，首套房首付1.5成就可以簽訂購(gòu)房合同，三個(gè)月內(nèi)付清另1.5成免息，六個(gè)月內(nèi)付清則需要另繳納8%年華利息，二套房則首付三成就可以簽訂購(gòu)房合同，另四成首付繳納規(guī)則與首套房一樣。
“買(mǎi)房的時(shí)候，只要確定你有購(gòu)房意愿，首付資金還差點(diǎn)兒都不是事兒?，F(xiàn)在行情不好，開(kāi)發(fā)商都想趕緊跑量，在不降價(jià)的情況下，放寬首付款繳納期限以鎖定潛在客戶(hù)，他們也挺愿意的。只是大多數(shù)項(xiàng)目不會(huì)講明這種事，得購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商講的。”上述消息人士表示。
后記：
2014年上半年，上海樓市但從成交方面來(lái)看，確實(shí)一片哀鴻，但這更多地是受累于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)的負(fù)面影響，而非上海樓市本身的周期性發(fā)展缺陷，實(shí)際上上海樓市目前仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，而且這一狀態(tài)仍將有望持續(xù)多年。
除 此之外，上海樓市依然有諸多亮點(diǎn)可供觀察分析，包括單價(jià)5萬(wàn)/平以上中高端房源走俏、宅地成交總量與總金額同比去年均大漲、軌道交通與城市規(guī)劃為上海樓市 帶來(lái)強(qiáng)勁利好、限購(gòu)限貸政策的日趨弱化等等，可以說(shuō)全國(guó)樓市的低迷從心理上打亂了上海樓市今年上半場(chǎng)的節(jié)奏，但下半場(chǎng)或在更遠(yuǎn)一段時(shí)間里，上海樓市依然后 勁十足！
